谁搅出了深圳房地产泡沫？
发布于：2008-9-8 9:52:29 出处：论坛 责任编辑：曾欢
今年上半年的深圳楼市里出现“无量空跌”的情况，与０７年的“无量空涨”截然相反。如此的每况愈下，有人担忧不已，也有人拍手称快。前几年的房价飞涨已让老百姓身心疲惫，一心期望房价能跌下来，离自己近一点，再近一点。有涨必有跌，事出必有因，前几年的深圳楼市的“空涨”何为其然？
结合国际惯例和中国实际，房价与ＧＤＰ、人均可支配收入、租金都有密切关系。但如果仅作单因子分析都是片面的。下面我们从１９９８年住房分配货币化开始，透过不同层面对深圳房地产发展的影响进行综合分析。
１．深圳房地产１０年来的供求与价格走势
从１９９８年住房分配货币化开始，标志着房地产业全面开始市场化。经过９０年代初的房地产泡沫后，房地产业开始复苏。最近十年以来，从９８年到０２年这５年里批准预售量均大于当年销售量，为未来几年的市场消化累积了一定的存量；从０３年到０６年这４年里批准预售量均小于或接近当年销售量，成为存量型市场消化特征，也为投机性炒家进入市场提供了市场环境；０７年的全市均价为１４１２９元／㎡，比０６年的全市均价９２３０元／㎡上升５３％，而价升量减，市场的成交量未予配合；深圳楼市从０５年销售面积峰值９０１．１３万／㎡到０６年的７０５．８万／㎡，再到０７年的５００．４万／㎡，几乎每年以２００万／㎡的成交量递减；直至０８年上半年的成交量为１５４．２５万㎡，仅占０７年全年的３０．７％，同比下降５４％。
２．深圳房地产指数分析
０２年到０４年期间深圳房价增长率和ＧＤＰ增长率是基本平行，稳步上升。而从０５年开始房价增长率开始背离ＧＤＰ增长率猛增，０７年底上升到了６４．３６％。速度之快可见一斑！
从深圳每年的房价增长率和ＧＤＰ增长率的比值可以看出，０５年开始深圳房地产已经出现泡沫，而到了０７年深圳房价与ＧＤＰ增长率的比值达到３．８８＞２，已经是属于严重泡沫了。
２．２．房价收入比
“房价收入比”是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在４——６倍之间为合理区间，但考虑到深圳本身的特殊性，合理区间应调到６－８倍。如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于３０％。
从深圳近十年来的房价收入比来看，０４年之前房价收入比在６倍之上小幅徘徊，仍属于深圳市场下的正常范围，但是从０４年开始到０７年末，房价收入比陡然上升１６１％，达到了１７．０４。这说明了居民的购房能力大大增加了吗？从现实来看，只能说房价的增加速度大大高于居民收入增加的速度。
２．３房价租金比
房价租金比是指每平方米建筑面积的房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。该指标可以衡量物业的投资价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的房价租金比一般界定为３００：１—２００：１。如果房价租金比高于３００：１，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于２００：１，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是高于３００：１还是低于２００：１，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
从０７年１月份以来，深圳房价租金比一直都在３００：１以上，最高达到了４５６．５８：１。也就是说从房价租金比来看，０７年到现在的房价是偏离真实的住宅物业价值的。
３．深圳房地产房价高企分析
综上所述，深圳房地产无论从房价与ＧＤＰ的比值、房价收入比还是房价租金比来分析，深圳房地产存在泡沫已经是不争的事实。那么，究竟是什么原因，造成深圳房价长期高企呢？
３．１人民币升值 国际热钱入侵
自２００５年７月２１日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。这一机制的实行，吸引了大量的国际热钱进入中国房地产市场，狂抄中国楼市，豪赌人民币升值。近几年来，我国外汇储备一直保持较快增长速度。２０００年末，我国外汇储备余额仅为１６５６亿美元，但之后几年外汇储备增长迅速。２００６年２月底，我国国家外汇储备超过日本，跃居世界第一。２００６年底，我国外汇储备首次突破１万亿美元，达到１０６６３亿美元。
从０５－０７年深圳的楼市均价就从７０４０元／㎡上升到１４１２９元／㎡，上升幅度超过１００％。而今年６月末，国家外汇储备余额为１８０８８亿美元，同比增长３５．７３％。值得注意的是，在今年上半年国家外汇储备高速增长的同时，６月份外汇储备增速明显放缓。这也是最近深圳房价有所回落的原因之一。
３．２深圳毗邻香港
深圳毗邻香港的地理位置对深圳房地产市场有着重要的推动作用。首先，由于９８年金融风暴后香港房地产不景气，而中国内地就是很好的避风港。深圳一直都有香港的后花园之称，在一项市调中显示，近六成香港人投资深圳楼市，预期的租金回报率在４％－８％左右，就算房价滞涨，港人也可以坐享人民币升值的成果，何乐而不为呢？其次，是深港经济的融合程度加深，加快深港合作一体化进程。早在２００５ 年１ 月，深圳市人民政府就发出１ 号文件《深圳市融入泛珠江三角洲区域合作实施方案》，明确了“深港创新圈”与深港经济合作的重要作用和地位。１２ 月制定的 《深圳２０３０ 年城市发展策略》提出：未来的深圳将是“强调深港合作、共同发展的世界级城市”。此外，深港两地的大型跨境基础设施建设也正在如火如荼的建设之中。深圳未来楼市或将与香港接轨的市场预期，使得市场投机人士找到了炒作楼市的理由。
３．３土地的刚性需求
从全社会的土地供给来看，土地的数量既不能增加也不能减少，它的有限性决定了其供给总量在一定时期内是固定的。面对深圳存量可供开发的土地日益减少，当市场普遍流行对土地价格的乐观预测时，土地的需求量将人为地加大，从而促使土地价格刚性上涨，导致非理性的房地产投机行为盛行，产生房地产泡沫。
３．４产品创新丰富使物业附加值提高
在中国房地产发展历程中，深圳始终走在全国的前列。对于产品的要求也就越发提高，给住房注入更多的附加值。当住房不单单是住房而成为艺术品时，炒卖情况就会出现，房价也就直线上升。
从９０年代初海南等地区的房地产泡沫的破灭，到０４－０７年深圳的房地产泡沫形成，再到今年上半年的“无量空跌”，市场空前低迷。有着中国房地产样板房之称的深圳房地产市场进入了一个无比尴尬的境地。断供、负资产、后奥运时代……让原本惶惶的人心更加不安。泡沫形成了，原因有不少。上半年的调整表明市场的泡沫正一步一步被挤压，可是大大超过警戒线的泡沫，泡沫之后将进入调整期，恐怕不是短时间能够化解泡沫的。接下来的热钱走势、国家政策、经济发展等等都关系到房地产市场的明天。
在我国ＧＤＰ保持每年１０％左右的增长率的大环境下（深圳ＧＤＰ增长率为１５％左右），以及深圳对住房刚性需求的客观存在。对于目前暂时不景气的房地产业，我们还是应当保持一份积极的态度和美好的信心。
结合国际惯例和中国实际，房价与ＧＤＰ、人均可支配收入、租金都有密切关系。但如果仅作单因子分析都是片面的。下面我们从１９９８年住房分配货币化开始，透过不同层面对深圳房地产发展的影响进行综合分析。
１．深圳房地产１０年来的供求与价格走势
从１９９８年住房分配货币化开始，标志着房地产业全面开始市场化。经过９０年代初的房地产泡沫后，房地产业开始复苏。最近十年以来，从９８年到０２年这５年里批准预售量均大于当年销售量，为未来几年的市场消化累积了一定的存量；从０３年到０６年这４年里批准预售量均小于或接近当年销售量，成为存量型市场消化特征，也为投机性炒家进入市场提供了市场环境；０７年的全市均价为１４１２９元／㎡，比０６年的全市均价９２３０元／㎡上升５３％，而价升量减，市场的成交量未予配合；深圳楼市从０５年销售面积峰值９０１．１３万／㎡到０６年的７０５．８万／㎡，再到０７年的５００．４万／㎡，几乎每年以２００万／㎡的成交量递减；直至０８年上半年的成交量为１５４．２５万㎡，仅占０７年全年的３０．７％，同比下降５４％。
２．深圳房地产指数分析
０２年到０４年期间深圳房价增长率和ＧＤＰ增长率是基本平行，稳步上升。而从０５年开始房价增长率开始背离ＧＤＰ增长率猛增，０７年底上升到了６４．３６％。速度之快可见一斑！
从深圳每年的房价增长率和ＧＤＰ增长率的比值可以看出，０５年开始深圳房地产已经出现泡沫，而到了０７年深圳房价与ＧＤＰ增长率的比值达到３．８８＞２，已经是属于严重泡沫了。
２．２．房价收入比
“房价收入比”是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在４——６倍之间为合理区间，但考虑到深圳本身的特殊性，合理区间应调到６－８倍。如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于３０％。
从深圳近十年来的房价收入比来看，０４年之前房价收入比在６倍之上小幅徘徊，仍属于深圳市场下的正常范围，但是从０４年开始到０７年末，房价收入比陡然上升１６１％，达到了１７．０４。这说明了居民的购房能力大大增加了吗？从现实来看，只能说房价的增加速度大大高于居民收入增加的速度。
２．３房价租金比
房价租金比是指每平方米建筑面积的房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。该指标可以衡量物业的投资价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的房价租金比一般界定为３００：１—２００：１。如果房价租金比高于３００：１，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于２００：１，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是高于３００：１还是低于２００：１，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
从０７年１月份以来，深圳房价租金比一直都在３００：１以上，最高达到了４５６．５８：１。也就是说从房价租金比来看，０７年到现在的房价是偏离真实的住宅物业价值的。
３．深圳房地产房价高企分析
综上所述，深圳房地产无论从房价与ＧＤＰ的比值、房价收入比还是房价租金比来分析，深圳房地产存在泡沫已经是不争的事实。那么，究竟是什么原因，造成深圳房价长期高企呢？
３．１人民币升值 国际热钱入侵
自２００５年７月２１日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。这一机制的实行，吸引了大量的国际热钱进入中国房地产市场，狂抄中国楼市，豪赌人民币升值。近几年来，我国外汇储备一直保持较快增长速度。２０００年末，我国外汇储备余额仅为１６５６亿美元，但之后几年外汇储备增长迅速。２００６年２月底，我国国家外汇储备超过日本，跃居世界第一。２００６年底，我国外汇储备首次突破１万亿美元，达到１０６６３亿美元。
从０５－０７年深圳的楼市均价就从７０４０元／㎡上升到１４１２９元／㎡，上升幅度超过１００％。而今年６月末，国家外汇储备余额为１８０８８亿美元，同比增长３５．７３％。值得注意的是，在今年上半年国家外汇储备高速增长的同时，６月份外汇储备增速明显放缓。这也是最近深圳房价有所回落的原因之一。
３．２深圳毗邻香港
深圳毗邻香港的地理位置对深圳房地产市场有着重要的推动作用。首先，由于９８年金融风暴后香港房地产不景气，而中国内地就是很好的避风港。深圳一直都有香港的后花园之称，在一项市调中显示，近六成香港人投资深圳楼市，预期的租金回报率在４％－８％左右，就算房价滞涨，港人也可以坐享人民币升值的成果，何乐而不为呢？其次，是深港经济的融合程度加深，加快深港合作一体化进程。早在２００５ 年１ 月，深圳市人民政府就发出１ 号文件《深圳市融入泛珠江三角洲区域合作实施方案》，明确了“深港创新圈”与深港经济合作的重要作用和地位。１２ 月制定的 《深圳２０３０ 年城市发展策略》提出：未来的深圳将是“强调深港合作、共同发展的世界级城市”。此外，深港两地的大型跨境基础设施建设也正在如火如荼的建设之中。深圳未来楼市或将与香港接轨的市场预期，使得市场投机人士找到了炒作楼市的理由。
３．３土地的刚性需求
从全社会的土地供给来看，土地的数量既不能增加也不能减少，它的有限性决定了其供给总量在一定时期内是固定的。面对深圳存量可供开发的土地日益减少，当市场普遍流行对土地价格的乐观预测时，土地的需求量将人为地加大，从而促使土地价格刚性上涨，导致非理性的房地产投机行为盛行，产生房地产泡沫。
３．４产品创新丰富使物业附加值提高
在中国房地产发展历程中，深圳始终走在全国的前列。对于产品的要求也就越发提高，给住房注入更多的附加值。当住房不单单是住房而成为艺术品时，炒卖情况就会出现，房价也就直线上升。
从９０年代初海南等地区的房地产泡沫的破灭，到０４－０７年深圳的房地产泡沫形成，再到今年上半年的“无量空跌”，市场空前低迷。有着中国房地产样板房之称的深圳房地产市场进入了一个无比尴尬的境地。断供、负资产、后奥运时代……让原本惶惶的人心更加不安。泡沫形成了，原因有不少。上半年的调整表明市场的泡沫正一步一步被挤压，可是大大超过警戒线的泡沫，泡沫之后将进入调整期，恐怕不是短时间能够化解泡沫的。接下来的热钱走势、国家政策、经济发展等等都关系到房地产市场的明天。
在我国ＧＤＰ保持每年１０％左右的增长率的大环境下（深圳ＧＤＰ增长率为１５％左右），以及深圳对住房刚性需求的客观存在。对于目前暂时不景气的房地产业，我们还是应当保持一份积极的态度和美好的信心。
关键词：房地产
