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在深圳探寻“断供现象”

发布于：2008年7月24日出处：钱江晚报责任编辑：曾欢

　　
　　深圳楼市为何会大涨大跌
　　
　　作为市场化程度很高的深圳，一年内经历了暴涨暴跌两重天。这是为什么？
　　
　　深圳楼市的暴涨，其实有多方面原因。
　　
　　首先是土地供应。根据深圳中原的数据统计，从２００５年开始，深圳每年的土地供应量非常紧张。２００３年，深圳商住用地出让面积为２１４万平方米，２００４年为１７９万平方米，而２００５年则猛减至７２万平方米，２００６年为１０１万平方米，２００７年更是只出让了６２万平方米。由于土地供应的稀缺，导致土地价格迅速攀升。
　　
　　其次是众多常住人口形成的需求。深圳是个移民城市，外来人口众多。根据深圳统计局截至２００６年末的数据，深圳户籍人口１９７万人，常住人口为８４６万人；而深圳公安局２００６年７月大清查数据显示生活在深圳的人口为１２０１万。由于此前保障性住房政策主要针对户籍人口，大量的常住人口只能通过商品房市场解决住房问题，这就形成了惊人的住房需求。而由于前几年土地供应少导致住宅供应紧张，供需关系失衡。
　　
　　补涨也是其中部分原因。深圳楼市在上世纪９０年代曾经经历过一轮暴涨，从９０年代末回落后，一直到２００４年，房价基本稳定在４０００￣８０００元／平方米的价格区位。而２００３年、２００４年的时候，全国很多城市的房价已经出现猛涨势头，作为国内最富裕城市之一的深圳，当时的房价收入比让很多人羡慕不已。但是从２００５年开始，深圳房价开始发力，从补涨一直发展到暴涨。
　　
　　暴跌也有因可寻。贷款的相对放松形成庞大的炒房群体，这是深圳房价暴涨的直接诱因。据今年４月《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（２００７）》称，有超过３０％的新房在取得产权证后半年内转手。为什么炒房者那么多？这跟开发商垫资为炒房者提供零首付或一成首付、银行信贷审查政策相对较松不无关系，炒房者可以用最少的资金获取更多的利润。而深圳的地理位置又让其成为部分国际热钱的聚集地。
　　
　　深圳楼市的暴跌，也并不出人意料。虽然深圳是国内市场化程度最高的城市之一，但深圳楼市的规范程度有些地方还不及杭州。在二手房市场上，深圳并未建立如杭州这样的保证金账户机制；在一手房市场上，开发商和相关利益群体联手炒房号的情况时有发生，这些都让深圳楼市累积了不健康因素。
　　
　　去年央行出台　“第二套房”首付４成的政策后，对炒家的打击非常之大。由于深圳楼市有过暴涨暴跌的先例，购房者的反应比国内其它城市更为敏感；而此前由于信贷政策较松形成的虚假繁荣的购买力，面对第二套房贷政策这样很实在的调控政策时，便被打回原形。房贷政策的杠杆效应在深圳无疑更为显着。

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