承翰投资副总经理陈德才

　　
　　承翰投资副总经理陈德才：各位朋友大家下午好。很感谢珠三角地产网给我们提供这样的一个平台。今天，参加这个会议，也是想听听大家对市场的一个判断，对此也有一个借鉴。
　　
　　首先，我想谈一下对市场的判断。深圳的市场供大于求是非常严重的。上次开个会提供了一些数据，中原的数据还有５万多套。按照目前的成交速度，可能要卖两年。这个也导致了我们的价格很快有一个起色。
　　
　　第二，刚才大家谈到了资金的问题。资金对房地产来说是非常致命的，房地产就是靠资金流来运作的。如果不发生、松动，这种现象会长期维持。因为金融政策是双刃剑。不仅对开发商有危害，对置业者有一个很大的制约。严格来讲，它制约了一种需求。　
　　
　　第三，也导致最近的投资降温。投资降温最直接的体现是今年上半年成交的基本上是一些初次置业或二次置业，因为家庭的人口变化不得不做的选择。虽然目前高端市场没有大的调整，高端市场的人是高端客户，特别是金字塔尖的客户对金融政策的调整是没有影响的，他也可以一次性付款。大家刚才提到的大众消费层，这部分是有市场的压力的。
　　
　　房地产市场经过０６－０７年火爆的成交以后出现了一个很大的问题。上次邀请了几个银行的、房地产的开发商经过了讨论，深圳市房价的暴跌也是深圳的股市造成的。我的理解是，深圳是最严格执行了９０／７０政策的实施。前期没有被中央重点关注的城市，是没有执行９０／７０政策的。由于深圳没有执行这个政策，导致６－８月份的供应量断掉了，导致了０６－０７年火爆销售的情况，只要你敢报出价格，他就敢成交。至今，前期断供的房子，导致了从０７年８月份开始大量的产品入市。一些小城市也在发函、发公告说：两年不开发土地。导致了今年的供应量有叠加的效应。现阶段是最能体现营销经理人的价值的。　
　　
　　房地产商对于降价是不得已而为之，不得不靠自己房地产的回流资金来运作。能正常维持自己开发的资金不大，最大的资金压力来源于还贷。不仅是小开发商，大开发商也是如此。现在银行还没有非常明确的态度，对这个还贷情况有具体的政策，但是我想未来几个月会出现降价的情况。这可能会导致开发商继续的降价。所以，三季度面临一个很大的风险。
　　
　　另外，从现在的势头来看，很多开发商还在继续报出更低的价格，会对市场有更进一步的影响。有很多人在观望，关外要低于５千，这要给客户一个信心，价格会降。有些人还继续会观望，三季度的成交量也很难提升。最近关注了中央的一些会议，没有再提从紧的货币政策。有些专家认为，在０８年下半年会有一个灵活、放松的政策。　
　　
　　第三，年底，作为深圳的市场是会局部的明朗。明朗的概念，第一个是金融政策如果有一个信号可以适当的宽松。包括国家这次提的准备金率上调，没有上调是因为考虑到了市场的情况。我觉得这是一个好的趋势。前几年国家出宏观调控对房地产价格干预的时候，一个人一个说法，有些政策是推动房价上涨的政策，现在金融政策好很多。如果信息传递出来，会导致观望的客户进入市场。第二个会导致今年年底有些公司会退出这个行业。也有一些公司会认为市场明朗以后会去置业，给更多的公司一些信息。现在有很多人在观望，如果市场稍微明朗，这些人一旦入市，会给市场一个信心。这样，我觉得局部的片区，如果有成交的话，会对置业者一个信心，市场会局部明朗些。　
　　
　　市场对置业者也提出了很好的机会，周围朋友要买房子、投资的，我劝他三季度是一个好的机会。因为有的开发商的价格低于成本，作为这么多年有经验的开发商，他在赔本的时候，你可以赚开发商的钱。这需要有判断性的专业人士提供的一些投资机会。包括慢城５月份成交的一批就是投资的。银行有一个优惠贷款额度，是免息的。这在市场里会有一个投资机会。作为营销来讲，我个人的建议：现状，我们应该觉得有一个声音。我觉得不应该把降价作为一个营销手段，作为一个传播途径去推广，这对行业会有些影响的。给市场和客户传递了一个信息，降价的信息。特别是媒体，不是说珠三角地产网，一旦关内的楼价破万，对整个市场来说是有非常大的影响的。
　　
　　地铁时代的到来对深圳是一个机会。随着现代楼价的上涨，通货膨胀越来越高。深圳人适应地铁了，大家也会了解地铁的好处，可以借力地铁的一些物业会在最快的时间内升值。我觉得这个对于我们来说是一个机会。　
　　
　　现在通货膨胀越来越高，不知道在座的各位有没有搞成本的，是否有了解物价的。现在２千元的钢筋涨到了６千元，水泥也在涨价。深圳强制的标准，包括强制发展太阳能，至少提升了１０％的成本。每个开发商面临的利润空间越来越小，这种时候，我觉得房地产本身的价值已经到了合理的价值。０８年下半年真正下跌的空间已经很有限了。待售楼盘的价格低是因为那时候拿地的成本低。未来，我相信价格的空间是很有限的。
　　
　　我们这个行业的曙光已经看到了，也相信在大家共同努力下，我们这个行业会走出低迷的市场，很快就会见到阳光普照。这是我个人的一个判断，不一定对，供大家参考。在这里也感谢珠三角地产网能为在座的职业经理人着想，提供一个平台。我觉得孟总是一个非常有社会责任感的人，不仅自己当了老板，还给兄弟们提供了一个很好的平台。　
　　
　　在每个人成长的过程中，每个职业经理人，可能工作的成就很重要，但是个人成长更重要。个人成长中的学习机会是要像孟总组织这样的平台，有交流的机会，针对大家对市场的判断，也会从中也所启发。我觉得大家交流一下，对市场的判断，包括对行业发展的一个判断，可以提供一个很好的学习机会，这是非常难得的。所以，在这里再次感谢珠三角地产网。也祝愿珠三角地产网越办越好，越办越大，越办越强。谢谢各位。(掌声)　　　

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