文/异形

     １９世纪末至２０世纪期间，巴尔干半岛是欧洲的一个战争最频繁的地区，成为一个“反复爆炸的火药桶”。
　　
　　那么今年南山地产、尤其前海片区的形势是否有点类似深圳房地产的“巴尔干半岛”呢？
　　
　　█　关内供应南山为首，前海、后海均为热点
　　
　　据特报暨世联近期报告显示，目前南山存量楼盘高达７５万平米，位居各个区域之首。南山下半年可能成为深圳各个区域中销售压力最大的区域。１０月份之前大约会有８个楼盘入市，这些楼盘总建筑面积达５０万平米，近期可能面世的新盘有卓越·维港、浪琴半岛、园景园、半岛城邦、皇庭港湾等高档住宅楼盘，而且主力户型多为１３０平米以上的大户型。
　　
　　从世联报告显示，南山市场的开发热点依旧位于后海、前海和西丽。最近开盘的项目主要集中在前海，而今年三、四季度即将推出市场的楼盘主要集中在后海。目前市场成交户型以小户型占主导，大户型因为总价较高，出于对政策的敏感，客户的观望情绪特别严重。
　　
　　上半年前海就已经在打价格战，目前依然在售的楼盘有雷圳０７５５、星海名城６期、城市山林２期，云栖西岸阁、诺德国际、海岸·卡夫诺、悠山美地、鼎泰风华等８个楼盘。这些楼盘相对集中，而且户型接近，业内认为这是前海楼盘打价格战的主因。
　　
　　以上来自特报暨世联近期报告，笔者又进一步了解到，下半年南山推盘除后海数量比较集中外，前海预计还会有３个左右新项目上市。而从上半年已经开始打响的前海价格战、历史存量、加上即将新上市的项目三大因素看，估计价格还会有所波动。所幸的是，后海新项目固然较多，但普遍为１３０平米以上的大户型，且项目定位档次较高，因此对前海局势有一定影响，但影响比较有限。
　　
　　在这种形势下，且目前前海已相对进入慢车道，据笔者了解的消息，暗地里发展商们已经在酝酿新一轮价格行动了。
　　
　　█　前海价格探底战，一波未平，一波又起
　　
　　从上半年，诺德国际率先打响了前海片区的价格战，特价单位卖到１２８００元／平米，均价１４３００元／平米，一时引得业内外大为关注。形成相反态度的是，业内是忧心忡忡，业外购房者是兴奋。大家都在一条前海路上，尽管项目规模、档次存在一定差异，但诺德国际行动了，在当前楼市价格最为敏感与有效的时期，其他楼盘没有反应肯定是死路一条。
　　
　　接着是雷圳０７５５再爆冷门，以特价单位１０８００元／平米，均价（含装修）１２０００元／平米左右，眼看就要破万的价势，确实是狠狠挠了一下购房者的痒。雷圳０７５５一时成为业内外最热议的关内楼盘现象，多少置于头条的楼市分析，成为项目免费的最有效广告，但雷圳在获得置业者欢呼的同时，也无奈地接受了来自业内同行的不少微词。
　　
　　之后，前海“老三大盘”之一鼎泰风华６期也开盘了，特价单位更打出９０８８～１００８８元／平米，均价１２０００多元／平米。其特价单位再创前海新低，但均价仍在雷圳０７５５之上，因为后者均价１２０００元／平米含约１２００元／平米装修，目前诺德国际成交特价单位为主，特价房成交均价在１．３５万元／平米。鼎泰风华这个在前海拥有老资格的大盘，一出价也如此“谦逊”，于是也令购房者在兴奋中又有了新的期待。
　　
　　█　雷圳０７５５又不安分了，二期价格或创７０００多元／平米起新低
　　
　　前海的地产时钟转瞬指向了６月，已在价格探底战中初尝甜头的雷圳０７５５看来又不安分了，近日已有消息传出二期起价单位甚至可能低至７０００多元／平米起，特价单位也将继鼎泰风华６期后更创新低，鼎泰风华６期特价是９０８８～１００８８元／平米，那么雷圳０７５５二期是否有可能８０００多元／平米特价呢？至于均价，估计也会相应“技术性”下调。
　　
　　关于这个最为敏感的价格问题，笔者今天遇到该项目发展商一位熟人忍不住当面求证，但该同志先是微笑不置可否，后不经意间透露了一句：看下周的广告吧，会告诉大家雷圳０７５５片区内价格最低。什么都不用问了，看来雷圳新决心已下。
　　
　　片区价格战引发的价格不断探底，固然使越来越多的置业者为之冲动，加入到业主当中来；但同时也会有一定副作用，让这种不断探底的期待也会继续，作用有可能是各打五十大板。当然，价格再降总也有个限度，不可能无休止进行下去，毕竟迄今前海价格已经陆续做了重大调整，地价、越来越高的建安成本等也要发挥控制作用，以及后海新盘的价格相对较高，二者之间差距需有个合理尺度。但真正什么时候到个头，恐怕没有任何专家会给你明确的包票，抄底买楼只有相对最佳时机，绝对最佳时机只能是可遇不可求。
　　
　　由南山前海价格探底战引发的这个深圳房地产“巴尔干半岛”现象，是否有可能进而波及全深圳呢？并不是没有可能的，若前海雷圳０７５５二期就此打住，尚影响有限；倘若这个“危险游戏”还要继续进行下去，那就说不准了，再牵一发就可能动全身。