二手房按揭市场是深发展零售业务发展的重点，由此发放了加转按揭贷款及“气球贷”，后者类似于国外的大额尾付贷款，由在美国按揭银行工作经历的人员设计，因其期限短、月供低，易被炒房客所利用
　　
　　据银行业内人士透露，截至２００７年年底，深发展（０００００１）在深圳地区的房贷累计额达到１３０亿元，占深圳市房贷总额约６％，排名位居第五。在其房贷业务的快速发展中，“气球贷”发挥了重要作用，由于其期限短、月供低，受到了炒房者的青睐。
　　
　　此外，在此前二手房按揭市场争夺战中，深发展亦发放了部分加转按揭贷款。据悉，加转按揭业务最早由深发展于２００６年６月提出，是为了加按揭所做的转按揭，即购房者通过同名转按揭，转到可以办加按揭的银行，凭借新的房产估值，补充增加额度内的贷款。
　　
　　深圳市房价从２００７年初的１０８７２元／平方米一路飙升至最高时的１７３５０元／平方米，升幅达到６０％，随后开始下跌，至今距去年高点已下跌了３０％。如某客户在２００７年初从银行贷款７０万元按揭购买一套价值１００万元的房子，其房产市价涨到了１６０万元，此时，他办理了加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，给他１１２万元的贷款额度，比原来的额度增加了４２万元。而如今其房价下跌了３０％，则其房产价值只有１１２万元，如果房价再进一步下跌，银行贷款就可能面临较大的风险。
　　
　　业内人士认为，截至２００８年３月底，深发展住房按揭贷款总额为４１８．５９亿元，占全部贷款比重为１８％，不良率为０．４９％。而其总财务杠杆（总资产／股东权益）则达到２９．２５倍，即只要有３．４％以上的风险资产亏损将给公司带来巨大打击。
　　
　　“气球贷”等房贷产品是新桥入主深发展后的创新，沿袭了新桥在韩国第一银行的做法——做大零售业务，通过扩大分母效应，提高资产质量和每股价值，便于未来股权的转让。
　　
　　“气球贷”被炒房者利用
　　
　　截至２００７年年底，深发展的零售贷款余额达到６３５亿元，增幅达到６３％，同比增幅居全国１４家商业银行第２位；零售贷款余额占该行各项贷款总额的比重达到２８．６５％，较年初上升了７．３个百分点。而深圳地区的房贷额约占深发展零售贷款余额的２０％，“从贷款的集中度、区域分布来看，如此高的比例凝聚不小风险。”
　　
　　根据央行深圳分行的相关数据，　２００７年深圳市房贷主要集中在上半年，与房价走势呈正相关，高峰均发生在去年４至７月。当年７月，深圳市个贷（主要是个人按揭贷款）增长额达到历史最高值２０１．９亿元后，开始逐渐下滑。
　　
　　在深发展抢占深圳市个人住房按揭贷款市场的过程中，一款名为“气球贷”的产品功不可没。该产品是深发展于２００７年２月份向市场投放的国内首家房贷创新产品，曾有报道称，该产品投放仅半个月，受理金额就超过了２亿元，市场积极追捧可见一斑。
　　
　　“气球贷”，类似于国外常见的大额尾付贷款，贷款期限以短期为主（一般为３年、５年或１０年），但是每期付款金额却按照长期贷款（如１０年、２０年或３０年）来计算，实际贷款期限越短，其对应期限的贷款利率也越低。
　　
　　比如，客户申请一笔５０万元住房按揭“气球贷”（按照２００７年３月基准利率计算），期限５年，可以和银行约定选择按照３０年的月供计算期计算每月还款额，月供只需２８４１元，在５年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息共４６３０６８元。比传统３０年期房贷５年后一次性提前还贷的方式省出利息７６７２元。即，借款人可以３０年期贷款，享受５年期的低利率；５年期贷款，享受３０年期的低月供。
　　
　　这种信贷产品的设计，一方面降低每期实际的还款金额，另一方面在贷款期限结束时，需要支付一大笔金额。
　　
　　据悉，“气球贷”及“双周供”等房贷产品均由现任深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博领导开发。柳博在加入深发展之前，曾在美国最大的按揭银行之一ＡＭＥＲＩＱＵＥＳＴ工作８年，回国后在业内率先推广和倡导批发按揭的业务模式和“按揭生态圈”的概念。
　　
　　“这样的还款方式更适合炒房”，深圳一位房地产中介坦言，２００７年深圳房价的走势刺激了对房贷的需求，不少投资者买入多套住房，“由于气球贷期间还款数额较少，资金有限的炒房客更加热衷这种产品，在房价上升通道中赚钱离场。”但目前来看，被套牢的炒房客却不少。

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