策划缘起
　　
　　福田无时无刻不在创造着奇迹，加之其利好频传，因此其中心区的价值内涵在不断地丰富和升华。
　　
　　历数福田的多种优势，归纳分析出五大看点，其目的是为厘清福田中心化的核心价值，梳理发展过程的事件节点，使我们更好地了解福田。
　　
　　看点１　河套地区
　　
　　热议历史
　　
　　关于“河套地区”的热议历史：
　　
　　１９８５年，香港工商界中有人建议港府在此设“边境工业区”。
　　
　　１９８８年，有人提出将深圳河皇岗段裁弯取直以创设出口加工区。
　　
　　１９９７年，深港合作治理深圳河时，把弯曲的河床拉直，用泥沙填平，“造出”了一副面积约９６公顷的河套土地。
　　
　　１９９９年，香港一国两制研究中心总裁邵善波提出在河套范围内设开发区。
　　
　　２０００年中，香港行政会议成员郑耀棠提出，在港深边境之间设立“特区中的特区”，在深圳河河套区发展新兴工业。
　　
　　２００２年７月，港府房屋及规划地政局局长孙明扬表示可在河套兴建加工区或大型展览中心。
　　
　　２００３年初，时任香港财政司司长唐英年表态，可在边境河套开辟一个特别区域，设立边境贸易区，建成中国产品的展示中心。
　　
　　２００５年９月５日－７日，深圳市长许宗衡访港，双方就河套地区的开发拟成立联合小组，研究河套地区开发的可行性。
　　
　　２００８年４月，深圳“两会”上，热议“深港河套地区”。
　　
　　２００８年４月２０日，深港产学研基地举行“深港合作与河套开发集思会”。
　　
　　“河套圈层”历来成为人们备受瞩目的焦点，那么对于这样的一个星光照耀的地区，必定有着权威的评价。深圳市市长许宗衡表示，此区确定载体为深港创新圈，应强力推进两地金融合作，加大城市战略规划和基础设施合作，方便两地要素有效合作。深圳证交所创新培训中心主任、市政协委员何杰提出“把河套地区规划建设成一个可以比肩伦敦金融城的深港金融特区或深港金融城”。
　　
　　而对于对它的规划与发展有着不同的建议与合理的方案。同时也将对“河套圈层”区域划分、开发模式、产业分类、发展方向等诸多方面进行详尽而深入的挖掘与归纳。“河套地区”发展模式上，可以在空间形态上的节点和载体，组合深港两地人才、教育、科技、产业和市场资源，在加强两地创新资源的培育、积累和做强高科技产业方面形成多元组合，建设世界级的生态科技园区。对“河套圈层“的关注，不仅是关注７８万平方米的土地开发，更关注的是对深港边境地区的综合开发以及深度合作的历史性的突破。由此表明深圳对河套开发有着更深刻而长远的思考。如果拉开“河套圈层”开发进程的序幕，那么深港两地的合作必将迈上更高的台阶。换言之，对“河套圈层”开发和利用，成为推动深港在更大范围、更深层次的合作的“试金石”。
　　
　　“河套地区”必将成为２００８年的核心与热点。“河套地区”效应不仅仅推动福田中心区各行业的迅猛发展，并且对催生福田房地产成为深圳房地产的中坚力量。
　　
　　看点２　中心福田：　ＣＢＤ与ＣＬＤ高度融合
　　
　　何谓福田ＣＢＤ？福田ＣＢＤ具备以下要素特征：它是深圳的功能核心，同时也是深圳的经济、科技、文化、商业高度集中地；它横跨深港交通走廊，交通极为便利迅捷，人流、车流、物流如同流动的音符为深圳的和谐发展谱奏完美的乐章；它位于城市的黄金中轴核心地带，地价与其他区域有着较大的差距；它是深圳顶端物业的集中地，土地利用率最高。
　　
　　如果只是单纯的强化福田ＣＢＤ概念范围及功能地位，则显得过于单薄狭隘，缺乏有力的支撑及详实的论证。如何客观公正地评定福田ＣＢＤ核心价值，那么可圈可点的支撑要素便是所要遵循的依据，在此划分为如下几个方面。
　　
　　中轴线上核心地位，成就深港都市标识。从深圳市规划局获悉，福田中心区处于“深港都市圈（区）”核心地位，以福田中心区为基点沿深港交通走廊南北拓展延伸，打造深圳中轴线，密切连接深港两地。
　　
　　深圳政府重投区域，门户地位不可动摇。深圳市投资近６００亿，将福田中心区打造成ＣＢＤ商业金融中心。
　　
　　立体多维交通网络，力现深圳中心区域纽带。片区土地资源稀缺，综合体项目初露锋芒。目前已没有住宅用地可开发，仅有岗夏旧城改造。
　　
　　大鳄强势进驻，力展世界金融缩影。将ＣＢＤ和ＣＬＤ作为最佳的契合点地产项目就是绿景中城天邑。绿景中城天邑将二者集结为ＨＯＰＳＣＡ。中城天邑ＨＯＰＳＣＡ通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值，体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是现代复合地产的新高地、新载体。
　　
　　上述说明，福田中心区完全具备ＣＢＤ和ＣＬＤ两大功能，这也是不同于其他片区的明显特征之一。同时也产生了一系列的课题：如何正确把握两者的关系？对于福田中心区房地产发展与走向到底有着怎样深远的意义，并发挥着怎样不可估量的作用？如何将ＣＢＤ和ＣＬＤ复合综合体的功能定位应用到房地产的楼盘实操上？而最终追问的结果，都表达了福田中心区地产大腕们在２００８年的美好愿景：力助城市空间巨轮化、建筑艺术生活化、城市集群价值化、城市功能集约化的发展，实现深圳的“资源共生、聚合增值”国际大都会理想。
　　
　　看点３　福田圈层：深港都会的中央门户
　　
　　福田圈层不仅仅具备ＣＢＤ商务价值，而且ＣＬＤ条件也很成熟。智经研究中心顾问朱文晖指出，“港深都会既是对港深现状的承认，也是两地的共同需要，可提升香港及深圳对珠三角以及泛珠三角的经济带动功能。进一步而言，港深都会还应瞄准顶级世界都会区，成为国内外企业运作的跨国总部平台。”他预测，到２０２０年，“港深都会”经济总量将达到１．１１万亿美元，排名世界城市第３位。
　　
　　福田区与香港合作的重点领域主要集中在软件业、房地产业、金融业、咨询业、租赁和商贸服务业等。
　　
　　十年来，福田积极优化辖区投资发展环境，开通直通车服务及时为港资企业排忧解难，提供优质服务，确保了一批合作重点项目顺利实施，数百家高新技术企业和高端服务业企业，投资效益良好、经济实力增长。如和记黄埔地产集团的中航广场；香港郭氏集团在深圳ＣＢＤ的福田香格里拉大酒店和嘉里建设大厦；香港新鸿基集团旗下启胜管理服务有限公司的星河购物公园、商业物业的策划、项目招商和经营管理项目；大中华国际集团在中心区的大中华国际交易广场和大中华喜来登酒店，以及卓越置业集团在深圳ＣＢＤ的卓越项目，港资银行的选点进驻等等。
　　
　　这些重点合作项目的兴建和投入运营，巩固了深圳ＣＢＤ发展高端服务业的优势地位，对完善ＣＢＤ的城市功能，提高福田的城市品位和区域经济竞争力，带动城市消费等方面均产生巨大的推动作用，成为香港高端服务业进军深圳中心区的典范。
　　
　　对于福田圈层的中央地位，绿景集团达深圳公司的副总经理薛浩提出独到的见解。他认为，多数人会将深圳与世界顶尖级的城市进行经纬类比，这是有一定道理的，得到的结论与经验更能符合具有中国特色的国情。同时，他也对深港两地的未来合作打出了高分值。
　　
　　此外，福田还是港人置业投资的首先区域。香港与深圳的在经贸方面的合作日益紧密，港人因工作需要来深圳置业的比例持续走高。福田具有地铁与口岸双重优势，港人往来深港两地十分便捷，无论是交通条件、居住环境还是营商环境都较其他区域优越，对港人具有较大的吸引力。皇岗区域如皇御苑，超过六成的购房者都是港人，是深圳有名的港人小区。

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