六、 分析专栏

　　大盘项目营销-降价才是硬道理吗？

　　                                                        ---对深圳宝安某大盘项目营销策略的几点思考

　　最近半年，国内股市一直在绵绵下跌。伴随下跌的过程，不管是机构，还是散户，抄低之说是不绝于耳。

　　在股市下跌的同时，国内楼市表现也惊人的一致。深圳等一线大城市房地产市场也出现了成交量、价格的"理性回归"。

　　正如股市存在是"牛"还是"熊"的争论，国内楼市到底已经"拐了"还是长期牛市中的一次调整，理性回归之说，我们都无法定量分析清楚！

　　目前，国内外经济形势不明，央行继续从紧的货币政策，房地产市场成交量持续萎缩、观望气氛仍旧。

　　在这个时机，想推大盘项目的开发商，应多思考的是楼盘营销。

　　这两天，我参加了宝安某大型楼盘的策划活动，其中，行内人对于此楼盘的营销策划提出了许多独特见解。我大概理解如此，与大家一起分享。

　　大盘项目营销需了解国家政策及市场竞争

　　会上，珠三角地产网CEO孟家庆先生表示，随着经济形势的明朗，政策预期的确定，从紧货币政策的松动，可能促使股市回暖，改变购房者预期，间接影响房地产市场将恢复景气。

　　背后的意思，对于开发商而言，不应该忽略宏观经济趋势的判断，政策面的改变，其他资产市场对房地产业的连带影响。

　　项目的定价策略，孟家庆总经理建议，项目定价，需要参考项目周边当前的土地拍卖成交价格，周边土地拍卖价格的高低，直接表示出房地产开发商对项目区域后期的信心指数，这对本项目的销售策略有重大影响作用。

　　当然，不管是地价推高房价，还是房价拉高了地价；区域市场房价、地价的高低、活跃度反映的是各市场参与者对区域经济、城市发展、房地产业繁荣的良好预期。房地产开发商在熟悉本身项目的同时，对周边房地产市场的影响因素，需要时刻保持高度关注。

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