综合房地产物业的投资标准，分析房地产行业不同产品的投资价值潜力。我们会同样发现，拥有稀缺资源（城市中心、具相对优势的土地资源）的高端大户型、豪宅、别墅产品，长期供应趋势是偏紧张的；需求则主要来自于高收入人群的改善性需求及长期投资需求。政府的各种调控政策，对于这部分有能力消费的人群来说，是根本不受影响的。相反，政府限制这部分物业的土地供应、投资开发更是有利于它们的增值。因此，这一市场的价格趋势，将是一个长期上涨的过程。

　　另一方面，虽然目前政府采取各种政策鼓励开发商对小户型的投资和开发。在未来时间里，小户型将是房地产市场中主要供应产品，形成了中国大众住宅时代来临的局面。但是，我们认为，房地产市场需求基础的牢固，土地资源总体的有限，将使房地产业小户型在长期里仍然一个供不应求，对于拥有稀缺资源（城市中心、具相对优势的土地资源、开发商及产品对位）的小户型来说，升值空间依然很大。

　　以上这些条件，在以深圳、广州为代表的珠三角地区表现突出。珠三角地区优越的自然地理环境，发达的基础设施，先进的产业结构，庞大的人口人群和高收入、高素质的特点，以及地区高标准的生活、商业水平等因素，更使珠三角地区房地产投资价值突出。而珠三角地区集合了全国大部分优质开发商，如深圳的万科、金地、中海等；广州的保利、富力等，综合实力都是位于全国前列，而且开发规模都已经扩展到全国。但珠三角地区仍是这些优质开发商的大本营，珠三角地区贡献的主营业务收入、净利润的比重仍然很大。

　　珠三角地区房地产投资价值具备经济和社会基础，升值潜力巨大

　　房地产投资是投资物业的升值潜力。对投资收益的对比，是参考物业在未来的租金水平和最后出售的价格。而深圳、广州等为代表的珠三角地区，无论是宏观经济环境，还是城市化水平，人口结构的红利及商业的总体发达等优势，使得珠三角地区房地产业的发展具备相对优势，决定了珠三角地区房地产物业在租金水平，价格在长期里将保持上升的趋势。这也说明，珠三角地区房地产的投资价值具有经济和社会基础。房地产物业升值的潜力，有巨大的空间。而这个过程，由时间来验证。

　　资料来源：国家统计局

　　国家发改委

　　广州统计局

　　深圳统计局

　　深圳国土资源和房产管理局

　　注：社会消费意愿用社会消费品零售总额与GDP的比重表示

　　个人消费意愿用个人消费水平与人均GDP的比重表示

　　龙朝霞

　　2008年4月21日

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