日前，王石和郭广昌在哈佛大学又辩上了，还是老话题：企业发展的多元化PK专业化。万科是中国房地产业最专业化的开发企业之一，只做销售型住宅开发，取得的巨大成功有目共睹；而去年在香港整体上市的复星集团，则同时在地产、钢铁、医药、IT四个领域则营的复星集团则强调资源整合，同样获得了长足发展。

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　　聚焦房地产业，专业化与多元化一直存在较大的争论。从经济学角度看，专业化有利于资源配置和单位效益最大化。近几年也有“美国模式”将取代“香港模式”的观点。前者更强调专业化分工，后者则倾向于不仅开发多种类型的产品，而且还把触角伸向非开发环节。在房地产开发越来越强调专业化的大趋势下，也存在碧桂园、富力等企业“一条龙式”的开发经营模式，规划、施工、装修、销售、物业全都自己做，碧桂园甚至还有自己的水泥厂。

　　接下来，笔者将以招商地产为例，结合其2007年报披露的一些数据，剖析房企多元发展之路的机遇与挑战。在中国房地产开发业的格局中，招商地产具有一定的典型意义，它既不同于万科、金地等专注于房地产开发的混和股权老牌企业，亦不同富力、绿城等民营资本主导的新贵企业，还有别于陆家嘴、北辰等地区性国有企业，而是依托于香港招商局集团、具有密集的资源优势、走多元化发展之路的国资上市公司，其性质与华润置业、中海地产等有一定的相似性。

　　招商地产是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，1984年在深圳成立，与万科成立于同一年，却比后者开展房地产业务早了四年，可以说是内地资格最老的房地产开发企业之一，先后在深圳交易所、新加坡交易所挂牌上市。经过20多年的发展，招商地产已成为一家集开发、持有经营、物业管理、中介服务、园区管理等业务多元化的房地产业集团。招商地产是国资委重点扶持的5家房地产企业之一，算得上“根正苗红”。在土地资源的获得上，招商地产具有很大的优势，尤其在大本营深圳，以及漳州等地的拿地成本都很低，因此能够保持较高的项目利润率。

　　从2007年年报分析，在招商地产41.12亿元营业收入中，销售收入所占比重为64%，租赁收入占比为9%，中介收入占比为3%，园区供水供电收入占比为18%，物业管理收入占比为6%。这一成绩单充分表明，招商地产目前走的是多元化路线，它的销售比重较大部分开发企业的都低，除此之外，还经营持有物业、中介服务、物业管理、园区供水供电等。从某种程度上讲，正由于招商地产背靠招商局集团，并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的稳定的丰厚利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”之一。

　　招商地产是国内较早从事持有型物业经营的地产商，公司持有的投资性物业主要位于深圳，包括别墅、公寓、写字楼、商铺及厂房，全年累计完成租赁面积557.11万平米；年平均出租率达95％，较上年同期有所提高。香港地产巨头非常重视持有物业，香港置地、新鸿基、太古等公司的持有物业收入占总收入的比重很高，甚至在50%以上，借此可以优化企业资产结构，尤其是能够产生稳定的现金流，降低企业经营风险。目前国内诸多开发商，如世茂、富力、万达、绿地等纷纷增加持有物业的比重。招商地产的这一策略比较成功，但由于持有物业类型比较杂乱，未来应多配置优质商办类物业。

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