财政政策方面，提高城市低收入者的生活补贴，加大农业、农产品流通领域的补贴力度，对一些生活必需品和能源，公用事业等继续进行“价格管制”。

　　注：写报告期间，央行已经提高存款准备金率0.5%，并同时发行千亿央票回笼市场流动性

　　仍然保留今年年中，房地产业恢复景气的看法

　　国内外经济形势的不确定性，影响市场参与者对目前房地产的发展前景处于迷茫。说“拐点”，的大有人在，讲“崩盘”的也充斥着市场，“行业百日里发生巨变”，“大部分中小企业将会倒闭”的危言耸听，更是让人心惊。按照他们的说法，中国房地产业第一个“经济周期”已经来临。

　　但是，目前我们更需要保持的是，理性，客观的心态，把握问题的“核心”。经济研究不同于自然科学等方面的研究。人类历史至今，花费数代人的心血、大量的时间、金钱去研究经济运行的规律，试图掌握经济活动的内在本质，减少政策执行的失误，荡平经济波动的幅度及风险。可是，在经济这个巨人面前，我们仍是很渺少的。

　　今天，站在经济面临一个十字路口的选择情况下，我们需要谨慎，更需要把握方向。识时局者，成大业。

　　不管是央行放任人民币升值，国际热钱的流入；还是提高存款准备金率，发行央票回笼资金（在写报告的过程中，央行已经提高存款准备金率0.5%，发行央票1000亿）。最终影响实质在于对商业银行实行严格的“窗口指导”政策，控制信贷的主动创造。直接表现在市场，开发商和购房者（包括投机、投资、自住和改善性需求）缺钱，现金流紧绷，导致市场处于观望，成交量大量萎缩。

　　我们知道，资金、土地是房地产开发商的核心因素。而资金的充裕、成本、融资便捷度决定开发商对土地储备的经营策略，在影响土地一级市场交易活跃的同时，也反映了开发商对房地产后市的谨慎预期。

　　开发商对产业预期的改变，及对政府政策预期的不确定，进一步决定开发商微观经营层面的策略考虑，包括收缩土地的储备，企业已储备土地的开发计划，项目的建设进度和推盘计划、项目的定价及营销策略。同时,不排除部分开发商因资金周转困难等核心竞争力不强倒闭或被吞并的可能,从而加速行业的整合,提高行业的集中度.

　　政策紧缩，也严重影响市场中购房者行为，包括投机者、投资者、自住和改善需求者。前二者，是以营利为主要目的，税收政策、从紧的货币政策，直接打击了他们的投机、投资活动，并影响他们的预期，取消对房地产的投机或投资。当然，对于有能力，并对房地产长期投资的那部分投资者，影响并不大。

　　其次，对自住和改善性需求者，影响是多方面的；一是之前投资、投机的盛行，使如深圳、广州等一线大城市的房价出现不理性的暴涨，趋于高位，让一部分消费者迫于收入与房价的压力，而暂时放弃购买住房；二是严格的按揭政策及信贷的紧缩，提高了消费者的资金成本，或者直接限制了他们的融资行为，而不得不推迟购买住房；

　　因此，问题的重点回到了资金，及政府后续政策的不确定性。

　　至此，我仍然保持我在上篇报告《流动性开闸了 房价也就起来了》的观点，今年年中，随着国内外经济形势，贸易顺差的变化趋势，国际热钱的流入情况，国内信贷控制的力度，及持续时间等因素的明朗，商业银行信贷的主动创造，使市场流动性重新变得活跃起来，此时，房地产市场将重新恢复之前的景气，房价也将随之起来。并进一步确认房地产恢复景气的时间、程度可能出乎市场的预期。

     数据来源:

     国家统计局

     中国人民银行

     财经

     龙朝霞

     2008年4月16日

     相关报道:

     流动性开闸了  房价也就起来了

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