态度决定命运，大约是没有什么可争议的。态度不同，心态就不同，方法也不同，导致事情的结局也完全不同。

　　把写字楼当成是自己的孩子来培养还是当成要出售的商品，结局自然也大不一样。对写字楼两种不同的态度，决定了不同的开发理念、不同的产品定位与设计方案，决定了写字楼未来不同的命运。

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　　在证券市场上，买股票就是买公司，除了专业的证券研究员外，越来越多的普通投资者开始关注公司的内在价值，包括公司的盈利能力、业务模式、治理结构、团队管理及品牌价值等成为投资者评估公司内在价值的有机组成部分。然而，目前在写字楼市场上，出售型写字楼还占有优势的比例，这意味着还有很多的开发商，更多关注的是写字楼的出售能力，关注写字楼的前端定位，而写字楼后期的运营能力、写字楼的可持续发展的能力等涉及写字楼内在的价值性问题并没有得到足够的关注。开发与运营的分离，导致写字楼产品价值与土地价值相互割裂，不仅使极为珍稀的城市核心土地资源不能得到有效率的利用，也使得写字楼产品的技术折旧与管理折旧迅速增大，产品的增值能力降低。

　　而随着房地产市场结构性的调整，房地产与金融市场将发生更紧密的融合，资本的力量将为写字楼的发展提供更有力的支撑作用。持有经营必然成为写字楼市场未来发展的主流形态，写字楼的内在价值问题也势必成为市场关注的焦点。

　　写字楼是公司商务活动的能动生命体。写字楼的内在价值，就是写字楼的生产力水平，就是写字楼为公司、为员工创造价值的能力。换句话说，能为公司、为员工持续创造高价值的写字楼，就是内在价值高的产品，这样的写字楼将在长期市场上享有较高的估值、享有顶级的租金并具有有持续的增长能力。

　　本文所要探讨的就是写字楼的十个内在价值标准。

　　一．地段。地段价值是对写字楼价值影响最大的因素。地段的核心价值是该地段所拥有的城市资源（如交通资源、道路资源、区域经济结构、国际资源、旅游景观资源等等）的结构与强度。在写字楼的开发与经营中，实现地段价值的最大化，也就是整合、优化与利用好与商务办公紧密相关的城市资源，产品价值才能与地段价值相匹配，产品也才能发挥持续的效能。

　　以销售为导向的写字楼开发模式已经给写字楼留下了太多的遗憾。由于对产品内在价值性的忽视，可以观察到的一个普遍现象是：土地在不断增值，写字楼产品本身却在迅速折旧，土地价值与产品价值处于一种相分离的、极不匹配的状态。

　　二．与城市的开放互动程度，这是对产品形态上的要求。系统论认为，一个开放的系统具有更大的能量。有效地利用好地段，提高写字楼的内在价值，首先就要在规划的层面上做好与城市资源的沟通与融合。产品从形态上，要能够与城市资源进行有效的沟通、互动与整合，并从中汲取更大的能量。

　　三．商务资源与配套资源的整合程度，这是对产品业态上的要求。一个结构合理、功能完善的业态组合（如酒店、公寓、展览、会议、高档商务餐饮等）将缩短商务半径，彼此功能藕合、效能放大，形成成本低、效率高、活力强的商务生态链。这就是处于商务综合体中的写字楼价值往往大于独栋写字楼价值，处于城市综合体中的写字楼价值又大于商务综合体中写字楼价值的真正原因。

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