万科对城市价值的独到判断一直是有前瞻性的，避开传统城区、关注城市新区的项目开发战略一直是成功的。但在珠三角，万科城市新区开发战略首先于东莞受阻。本次宏观调控，使大批珠三角二线区域项目遭遇市场冷遇。东莞万科首当其冲。万科2008年后将在东莞开发的10大项目存在很大的市场风险。据了解，万科准备退掉松山湖1号后续地块，而常平万科城等项目也已下跌2成，即使狂发短信、7.8折优惠也很难再吸引深圳客户，其他镇区新项目前景堪忧。万科豪赌东莞土地增值，可能要付出沉痛的代价。

龙城楼市定海神针       涨时直上云霄、降时势如破竹！龙城成为本轮楼市发展周期一个典型“样板”！ 解读热点“国十条” [左岸春天][佳兆业香瑞园] ·深圳楼市叫你如何不看空 ·“底不如低”的置业哲学 ·国十条   四万亿福者民也 ·上市企业耐寒指数排行榜 ·李嘉诚5.9折低价售楼背后 ·施永青惹火言论引发争议 ·哀鸿遍野看中介过冬奇招 ·网络直播：投资理财遭遇金融海啸之后 ·热点专题：自救是房地产唯一出路

　　万科是判断、开发城市价值的赢家。在深圳，从四季花城开始，经过5年的耕耘，万科一步步巩固在龙华坂田区域的规模优势，造城运动大获成功。四季花城、万科城、第五园不仅提供了大量优秀创新产品，吸引了上万城市白领、中产阶层移居关外，而且改善了所在区域的城市氛围。万科项目的价格也增长了2倍至3倍。如公寓产品从四季花城的4000元到第五园的14000元（产品也升级、更优质了），联排别墅从1万元左右到3至4万元（万科城）。在东部沿海，万科的东海岸项目也逐渐成熟，从2001年4个多亿拍地，一期五六千元起步，四期已达到2万左右。尽管万科项目暴涨有泡沫成分，但万科对深圳城市价值的判断是准确的，对城市发展方向的把握是对路的。

　　万科以为深圳经验可以在东莞复制。在东莞，万科首先从万科城市高尔夫花园发力，在接近新市区的寮步镇拿地，价格也从起步时的三四千元涨了近1倍。之后，尝到甜头的万科大步启动东莞城市战略，拿下了松山湖新区及其他镇区的多块土地。松山湖1号成功把深圳老客户吸引过去，一期开盘抢购，万科随即将周边两块相邻地块400亩土地拿下；常平万科城、运河东1号等也把深圳客户当作重点。

　　东莞的城市结构、人口结构、产业结构与深圳有很大的区别。33个镇区（4区、28镇、1个松山湖园区。与深圳不同的是东莞镇区平级），多年以来各自为政，形成了许多个卫星城、城市副中心。这些镇区虽然不乏五星级酒店、高档娱乐场所，但与厂房、城中村交织，没有城市规划，交通、治安混乱，没有形成稳固的中产阶层，也没有完善的城市结构和教育、医疗、商业等城市价值元素。严格的说，这些镇区不能算作城市区；即使是东莞核心区的四个区东城、南城、莞城、万江，城市发展水平和人口密度、人口质量也比深圳有很大差距，具备购房能力的新移民、中产阶级在东莞人口中的比例远低于深圳。东莞的两极分化、贫富差距比深圳更严重。万科在松山湖1号及常平万科城初见成效，源于对深圳客户的挖掘，这些项目缺乏后续支撑，东莞本土市场潜力有限，且分流严重。东莞本土的光大、丰泰、新世纪、中信、中惠等地产商比万科更了解本土市场，其项目位置也更优。万科面向城市白领、中产阶层的郊居精品型大盘战略在东莞无法施展。

　　万科从2004年2月在东莞拿下万科城市高尔夫地块后，4年来在东莞扩张的项目已经增加到了10个。而2007无疑是万科在东莞加速落子的一年，在这一年间，万科东莞拿下了南城水濂山地块，万科塘厦地王地块，万科大朗金域蓝湾地块以及宏图路新基村地块，10个项目加起来，用地面积已经超过200多万平方米。

　　万科在2007年珠三角楼市的火爆盲目自信，豪赌东莞地产价值的远期兑现。楼市火热的盛夏时节，东莞塘厦地块的拍卖中万科以26亿8千万成为地王，楼面地价达到1万5千多，表面看，万科看重的是临近观澜湖高尔夫的资源和深圳客户投资性需求，深层次看，万科赌的是东莞的地价增长。

　　2007年，深圳客户在东莞楼盘的比例平均在三成至五成之间。信贷收紧后，无法得到银行放贷的深圳投资客撤离东莞，依赖深圳客源的东莞中高档项目后市隐患将逐渐浮现。笔者对东莞楼市的判读是：对应于人口结构，东莞楼盘两极--城市核心区豪宅与中低档住宅市场前景看好，白领精品型、边缘地带的中高档项目堪忧。银根紧缩、宏调见效后，万科之殇可能首先从东莞开始。