当前认为推动房地产价格的上涨的主要原因有人口红利、城市化扩大、人民币升值、国内供需结构失衡等重要的因素.在此次房地产行业调整的过程中,以上这些因素仍然基本存在,并继续成为大家长期看好房地产行业的基础.

    但大家迷惑或者争论的是:

    什么因素导致了此轮房地产市场的调整?

    调整的幅度有多大?

    会持续多长时间?

    何时会结束?

    珠三角地产网认为,流动性的管制,是促使房价调整的关键因素.

    今年年中,随着国内外经济形势,国内贸易顺差的变化趋势,国际热钱的流入情况,国内信贷控制的力度,及持续时间等因素的明朗,商业银行信贷的主动创造,使市场流动性重新变得活跃起来,此时,房地产市场将重新恢复之前的景气,房价也将随之起来.

    但我们不要期望2005年-2007年上半年以来,房价的暴涨时代,今后,房价将更有可能保持的是稳定、合理的良性上行趋势,使房价增长与居民收入增长处于合理比例的范围.

    一、流动性是决定房价的关键因素

    1、银行资金是房地产开发的主要来源
    央行规定,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;同时,2007年9月,国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》指出,土地受让人依照合同约定付清全部土地价款后,方可申请办理土地登记、领取使用权证书,未缴清的,不得发放使用权证书,也不得按价款缴纳比例分割发放使用权证书.政府的规定,目的是提高开发企业的自有资金,减少银行贷款,降低银行业由于房价下跌带来资产损失风险.

    但我们分析房地产开发企业资金来源的结构,发现银行贷款依然占到项目开发的60-80%.即使项目实现了销售,60%以上的钱还是来源于银行.项目完成销售,资金实现传递的实质,是银行代购房者提前支付了资金,而住房作为担保,风险由银行和购房者共同承担.

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