中原郑总：这个楼市从去年第四季度开始调整，还不接受这个价格水平，今年春节是这么多年以来幅度比较大的春节。今年不管是一手还是二手，价格都大幅回落。而且所有买家买楼就是对楼市像民主一样，买了等于对市场有信心。所以，我们发现楼市开始慢慢往上走的情况，目前成交量比之前有很明显的改善。这不一定马上到07年的疯狂情况下，但是不是往下走了，又逐渐上去，但不会直线上去。这个楼市今年肯定会有拐点，但是有机会在今年年终会上升。现在成交量活跃了，拐点比较好的时候，客户可以买，涨的幅度不是很好，但是整个市场还是比较活跃的。所以，对今年的楼市还是比较乐观。

    记者：现在有三个波动：价格波动、数量波动、相当一部分大的企业（像万科）在寻求土地出让和土地合作。中原如何看待当前大的市场？

    中原郑总：大家有一个判断，市场会有一个科学的判断方法。从香港30多年的房地产历史上可以看出，房地产是有周期，相当于一年有四个季度。年复一年，不过是春夏秋冬，前后可能不一样，今年的冬天很短，可能明年的冬天会长，也就是是一个周期。整个楼市发现也是分制度个季度，第一个是复苏期，是价值和价格的关系。价值是楼盘本身的价值，价值是跟什么挂钩呢？是人类使用房地产的使用率，以前是农业社会，现在是封建社会，未来是什么社会，是一级一级往上升的，价值是幅度的。复苏期是当价格低于价值的时候，会有一些投资者买这个楼，但一般客户还不想去的，复苏期是属于价格升幅比较慢。当复苏期过去是一个高涨期，当楼价资金进来，楼价升得快，更多的资金又进来的，是血液循环的概念，滚动了后，所有人都进入了楼市里，领导楼市。比如说中国都进深圳了，所以深圳就涨了。高涨期是市场最好状况了。第三，危机期，当你涨得过头了，发现有一些楼盘速度开始放慢了，整个价格偏离了，就是我们所谓的泡沫了，如果是价格变化事，但是偏离很多就有了泡沫了。泡沫出现了会萎缩。这个位置一过了，就是一个下调期，是跌荡的，整个周期是一个圆的，尖的概念。整个大的周期还是属于高涨期，但是大的周期里面也会有一些小的周期，因为属于高涨期的箫条期。现在判断是往下降的。

    去年我们也做过一些测算，比如楼市跌到什么地步。目前看来，整个箫条期快结束了，快进入到复苏期了。所以，今年年终会到复苏期，一般箫条期和复苏期也有关系，箫条需要一年，复苏期会超过一年甚至两年。我们估计快要到2010年以后进入了07年高峰的情况。香港通过十年的周期，08年现在的楼盘已经高出了价格，香港的时间比较长，按道理房地产买了肯定赚，价值是往上的，每个周期的是一浪高于一浪，如果你尖顶的买，另外一个尖顶才放，幅度比较强。最低期买幅度比较高。没有人能够完全掌握到底什么时候，天文学那么发达，也没有办法与其冬天是哪一天，大概就是11月份，大概的时间，这是一个周期理论，价值和价格又回归的概念。我们自己判断，我们觉得还是比较平稳。现在有几个楼盘也可以成交量活跃，为什么成交比较重要，在房地产里面，我们说价格是成交价格，喊价、叫价是没用的，喊5万卖不出去，市场是取决于所有参与这个市场的客户，只要你买这个房了，证明你对这个楼市是看好的。越多人觉得认同了，证明绝大部分思想主流是觉得低价的。我们经常去寻视，发现涨到某个幅度，成交增加了，发展商也不会减下去，因为不是不想赚钱。现在成交量开始回归到正常的水平，也可以证明是复苏期。但是，价格可能有很大幅度，目前不是时候，我们要靠投资者一起进来才会复苏，进来把整个楼市炒热。我们进入到复苏期，要到高涨期起码要两年。

    记者：你觉得后海这边有许多一些专家进入，有没有泡沫？

    中原郑总：07年之前有很多泡沫，可能07年之前进入危机期，07年就说危机期已经到了，对于地产公司来说07年上半年绝对不是好的时期，但是我说不是好的时期，是寒冬了，比发展商早半年，上半年很多发展商不肯卖楼，成交量比较少，07年上半年的整个市场成交量很少，开始进入到比较危机的状况。所以，有没有泡沫？所有的楼盘在07年上半年都有泡沫，现在是回归理性的阶段，当你的价格调整了，跟价值比较接近了，又会有一些买家会去买。

    记者：现在政府提倡深港合作的建设，从专业的角度上怎样看待深港合作？

    中原郑总：很多年前，香港有很优越感的，说深圳资源很差，很多东西都是假的，质量没什么保障。现在人民币比港币还值钱以前拿港币感觉很优越，拿港币就觉得高点。在深圳用港币有一种感受，不要给我，我有人民币就可以了，现在看不起港币了。香港的优越感慢慢消除。现在一些政府官员把自己的姿态也放低了。为什么要放到同一个水平线上谈合作比较容易，以前港币比较优越，现在不会了。香港大的趋势都是未来的趋势，香港的主流市场也开始对深圳接受了，但是以前不一样。

    记者：在后海片区带领多少个楼盘？

    中原郑总：目前在卖的有一个楼，以后还会有。刚才提到后海在整个关内里面，居住的氛围和环境是比较理想的。南山是新规划，所有的地都是新买的，这片区有好处是好的时候，很多发展商都做高尚楼盘，所以你放心，周边不会有民房或者中小户型，周边都是一个好的片区。很多事情都是物以类聚，都是豪宅，就不会有农民房。很多东西是你没有办法组织它，很多事情是自然形成的。现在不明显，等这个楼盘入伙了就很明显。未来在关内在香蜜湖之后就是后海片区，形成了一个现象，价格就不一样。价格是人对楼盘的价值的预计，预计高价值就高。

    
    记者：中原给澳城的这次春雷行动所实现的营销策略或者说对春雷行动什么期望？在这个之后又有什么新的营销策划？
去年台风来了，现在在箫条期基本过去的时候，整个市场还是有很多人在观望，中原在营销手法上有没有创新或者领先于其他行业。

    中原郑总：为什么说跟发展商合作有很大关系？对发展商来说，对我们公司来说走平地是最好的。往上走，客户也追不到，发展商掉下来，很难有成交。我们的供楼是成交，所以，往上走发展商不愿意卖楼，往下走客户在观望。所以往上和下都不好，所以对于我们来说最好是走平地。我们要尽快把楼市的底寻找出来。现在属于少部分楼盘，能否扩大，让市场都认可？市场的主流客户认同这个看法才会有链条。所以，我们背景希望尽快把楼盘的底价寻找出来。
   

    发展商不只是因为去减价，是创新的。有两点：第一，通过一些老客户，一对一的找客户，是全民营销的概念。以前我们分得很明显，现在不分明显，都是客户。第二，打破城市概念。比如香港也有一些同事去做，无论你是什么客户，是香港、深圳、珠三角、东莞，只要看好深圳的楼市，该入市的时候就可以进来，打破二三级，打破界限，是一对一的。我们有很多部门在这里，不是只是一个部门在这里。很多客户都可以带过来，我们提供一对一的服务，提倡终端服务，谁跟的谁带过来。另外，利用中原的服务地区网络一对一服务。第三，在深圳属于买方市场，之前是卖方市场。现在是市场回归了，在复苏期里面是买方市场，客户溢价能力比较强。我们要尊重客户，以客户的意见作为主导。首先，你找到客户，可以提出来，价格你来说。
   

     既然客户都是定价格了，发展商也没有什么幅度或者没有什么做法。今年是把卖方市场变成买方市场。找到客户，你出你的价格，一对一，你觉得多少价比较合适。然后我跟发展商谈，合不合适可以告诉你，不是一个固定的，出价你买不买，不买拉倒。通过这种议价的方法去完成。回归买方市场，尊重客户，以客户做主导。希望通过这个方法让客户知道以他为中心。

    记者：郑总，感谢您接受我们网站的采访，谢谢！