文/妹妹

      2005年“7.16”（我喻之为“7.16现象”），飞扬时代一天售罄，从此开启深圳楼市持续2年之久的疯长里程；

      2007年“7.22”（我喻之为“7.22现象”），金地梅陇镇二期二批单位开盘仅售3成，由此深圳楼市结束为期2年的狂涨而步入下行的通道。只是，当时，很多开发商不信好日子已过，依然我行我素高价推盘故而成为经典的“问题楼盘”和“高不成低不（好意思）就”的典范，澳城、后海公馆、兰溪谷、博海名苑<b>“南山四小虫”</b>因此高调诞生。截至3月15日，后海公馆销售率60％，博海名苑销售率44％，兰溪谷销售率21.6%，澳城销售率34.88%，但后海公馆、博海名苑、兰溪谷都顺应大势，与万科等遥相呼应，纷纷推出装修房或特价单位，如果澳城一直坚挺，等待它的，只有一个结局：半拉子工程。

龙城楼市定海神针       涨时直上云霄、降时势如破竹！龙城成为本轮楼市发展周期一个典型“样板”！ 解读热点“国十条” [左岸春天][佳兆业香瑞园] ·深圳楼市叫你如何不看空 ·“底不如低”的置业哲学 ·国十条   四万亿福者民也 ·上市企业耐寒指数排行榜 ·李嘉诚5.9折低价售楼背后 ·施永青惹火言论引发争议 ·哀鸿遍野看中介过冬奇招 ·网络直播：投资理财遭遇金融海啸之后 ·热点专题：自救是房地产唯一出路

      事实上，澳城销售业绩确实不尽理想，2007年1月1日至今共190个楼盘（以取得预售证为计量单位）中，澳城销售业绩排行南山区倒数第9，全市倒数第44。研究澳城的失意，或许可以给行业一些警示。

      细节毁坏澳城豪宅形象

      3万/m2的开盘均价、一线临海的稀缺地段、后海金融中心周边物业的定位、西部通道15分钟港深路程的距离，令20万m2的大社区大澳城注定天生是一座“豪宅”胚子，可惜，至今没有体现出豪宅的气质。

    ——园林表现差

      澳城黄土翻天的园林与一路之隔后海公馆的绿色草地形成极大的视觉落差。真是搞不明白，澳城2.8万m2“达尔文生态主题园林”竟然会被小小的后海公馆园林打败？

      卖豪宅，先卖景观＋园林，连招商这样的老古董老国企都懂。

    ——售楼处、样板房、大堂曾处处简陋

      相对简陋的售楼处令客户无法将澳城与豪宅直线相连，曾经简陋的示意性样板房饱受网络争议，装修被喻为连公寓都不如；至于大堂，阔气不足，碧玉有余。如今，样板房大有改进。从户型到样板房，看得出不少模仿红树湾的痕迹，建议开发商、代理商亲自到红树湾看看，感受导视牌、看楼通道、楼书、接待方式等细节布局，增加“注意碰头”、清水房放大户型图、赠送面积、样板房导视等说明。

     ——看楼车道曾简陋

      去年，从后海大道转澳城还有一段近百米的车、人混用的通道，换个营销角度看，这条道当初应该完全可以参照“私家回家路”的标准分人行和车行道另类打造以附会豪宅的尊崇，但却是尘土翻天，不堪其苦，看了后海公馆，就懒得去看澳城。哪个客户喜欢灰尘仆仆跌跌撞撞到售楼处？

      好在，如今澳城门前已经开通一条与后海公馆垂直的双向两车道沥青路，并且路的两边用漂亮的广告装点，显得喜气洋洋，尊贵无比。这么重要的路，怎么不早点开通呢？“要想富，现修路”，道理很浅显。原来那条烂泥路，封了吧。

    ——高级物管服务质量没有体现

      与当年红树湾的售楼服务相比，实在觉得澳城差得太远。红树湾军人式的敬礼、酒店门童式的开门、雷锋似的打伞、整洁的着装，值得所有楼盘包括澳城学习和借鉴。

    ——杂乱的工地令人难受

      整个澳城就是一个大工地，难免杂乱，加之西边近海处临西部通道旁填土都未建房，所以感觉澳城就像建在沙漠中的迪拜城。据悉，万科、卓越、皇庭、三鑫等多个开发商屯聚周围，即将开发多个别墅项目，未来该片区必将成为真正的高尚豪宅片区。

     解决杂乱视觉的方法其实有：低矮处，尽可能高大植被遮挡和成形园林覆盖；高处如部分样板房，可以将视觉杂乱的窗以靓图贴示。

      还有很多细节暂时未到位，不一而足。

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