专访坤祥投资常务副总柯学斌 谈坤祥•花语岸
发布于：2008年3月14日 出处：珠三角地产网 责任编辑：shenjifeng
摘要：下半年自住购房正当时！
柯总：当然不同了，应该说一个项目的开发建设不单单是策划，应该是从土地的评估、取得开始，从我们的资金准备开始，与项目的规划设计以及整个报建的一个过程，应该说地产界的几大块内容，应该是投资，土地取得，报建是一大块，建筑，设计是一块，工程及施工管理又是一大块，最后一个就是营销了。另外，作为一个发展商来说，企业本身的行政管理也是一块。在一个框架里有不同的专业，做营销出身有做营销的好处，毕竟我们做房地产是开发商品，做营销出身的这种市场意识会强一些，市场的感觉会更加敏锐，这是我们的优势，特别是在市场不景气的时候就更需要我们的营销去出谋划策，这对我们来说就有一定的优势；从工程管理等各个方面来说也是不可或缺的一部分。作为一个职业经理人，从负责发一个项目的营销到负责整体运营，考虑的东西就更多了，需要更全面化、系统化，对整个项目开发的节奏安排，还有一个对团队的管理，管营销团队从市场角度，从人的性格，专业倾向更需要磨合；从建筑设计，营销管理，报建，性质有所不同。虽然出发点一样，但工作方式不同，这些都需要磨合，怎么样去磨合一个团队，这才是更难的。
记者：柯总，您刚才说到市场在第四季度会复苏，那您觉得对消费者来说在08年要不要买房？
柯总：对自住购房者来说，我认为上半年应该观察，在价格调整到位时，我们可以分析深圳房价，任何一个产品价格都是要符合市场规律的，比如说几个中心区，宝安区，龙华，低价已经到7000多，在这个基础上，我们再算上建筑成本，再算上其他一些营销过程中的成本，再算上合理的利润。比如金地梅陇镇，已经卖到一万一了，土地之前价格取得比较便宜，但现在比较高了，所以对于那种深圳房价要跌破一万的论调我是比较反对的。
万科带头降价，很多开发商也在观察要不要进行价格调整，所以我认为上半年依然是一个价格反复下探的过程，会有一些项目扛不住了，要调整价格往下走，但从承接力来看，在三月份已经有项目价格做了合理的调整后销售得到了一定的保证，这是有数据可查的，比如禧园，第五园，可园，也说明市场刚性需求还是存在的，到下半年应该是一个自住购房的好机会。从投资来说，我个人就建议不要考虑了，哪怕会复苏，它可能给你投入带来的回报也不一定理想，不会像过去两年有一个翻倍的收益。
记者：刚才谈到金地的项目，我们注意到有网友反映金地梅陇镇打着首付两成的招牌，对此您有什么看法？
柯总：没有这个说法，国家也强调房价过快的增长与过快的下跌都是不正常的，金地也有可能只是暂时的一个调整，对此情况我还不是很了解，上半年主要是一个宏观调控的实施，政策的从紧应该不会有太大的松动。
记者：目前全国楼市跌声一片，住房保障办法逐步实施等，越来越多的信号反映房地产已经步入熊市，柯总怎么看？
柯总：房地产已经步入熊市。其实，从去年七八月份就已经开始了，并且逐步明显，住宅商品作为一个大的商品，在市场上真的像萝卜白菜一样卖，这首先就是不正常。在调控的过程中刚性需求难免会受到压制，自住型客户也会观望，这也是很正常的；另一方面，我从不鼓励过早置业，很多大学生，很多人只工作三五年就想购房，这本身就不正常。第二，购房过程中对一手房、二手房的偏见，有些人非要买一首房，这也是不正常的。国家也出台经济适应房等保障中层的住房问题，还有一些廉租房保障社会底层的住房问题，我认为社会的中高层必然要交给市场去解决，至于熊市与牛市的问题也很正常，市场的东西就让市场去说话，当市场出现不太正常时，国家进行适当的干预也是很正常的，我们需要去理解。
记者：您觉得房地产调控成败的关键在于什么呢？
柯总：国家在解决廉租房，房贷等方面工作需要提速，对各个企业及发展商的规范行为及法规要执行，对社会消费观念要有一个正确的引导过程。从去年10月到现在，从价格与销量来看，其实目前的调控已经收到了很明显的效果，下一步就是如何巩固这些成果的问题，都是综合性的。
记者：目前银行加紧了对开发商贷款的限制，这对开发商可能会造成一个资金短缺问题，您觉得开发商应该如何面对？
柯总：在当前情形下首先开发商对自己的资金要有一个很客观的评估，对项目的进度或者扩张要有把握，去年有很多开发商盲目的扩张拿地，从去年到现在销量萎缩，对资金回笼是一个很大的压力，盲目扩张企业风险就会更大，我觉得做哪一个行业都一样，要稳重经营，诚实守信，对资金实力的安排要有把握或者保证，不能抱着侥幸心理。
记者：柯总，应该看到前段时间东莞楼市要跌价一半的新闻，而且万科打折风也从珠三角漂到长三角，从这些现象看您认为珠三角楼市将何去何从？
柯总：我觉得崩盘说法太过于悲观，这样的现象其实是某些代表为了利益的宣传，是不客观的，万科降价其实也是从它的成本方面去考虑的。我们都知道房地产是个暴利行业，在市场不景气的情况去调整价格是很正常的，这种操作策略是合理的，过去扩张过快，也需要回笼资金，企业运作目的是很明确的，这也是原来可以预计到的。至于东莞的问题，我依然认为东莞是一个很有前景的市场。然而目前房价下降却是因为如下几个方面构成的：一、东莞土地成本偏低，导致它有可降价的空间；二、跟劳动法有一定关系，东莞以加工业为主，劳动力密集，新的劳动法出台，对一些港商，台商在东莞建厂有一定的影响。据说几千家都迁走了，一个市场，特别是不动产的价格，大家考虑还是它长远的经济因素，很多人一下子会对这个市场失去信心；三、东莞市场充斥着大量的异地投资客，这也导致房价的虚高部分要下降，这也是必然的，从长远来看，我对东莞还是很有信心的。至于现在东莞有些楼盘已经降到四五千了，我建议真正需要在东莞置业的消费者赶紧买了。
记者：给珠三角地产网送一句祝福的话吧。
柯总：首先珠三角地产网，作为一个新兴的地产门户网站，其商业运营模式独到，起点高人一等；第二、珠三角地产网有一个很好的团队，特别是从孟总开始，这个团队又是深圳房地产所熟知，都有很好的感情和合作经历，在业内有很好的口碑，祝珠三角地产网越办越好，能够成为政府、发展商和房地产各个企业、机构及置业者共同交流的一个网络平台。共有 2 页 第 1 2 页
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