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柯学斌 深圳市坤祥投资有限公司常务副总经理
贷款：开发商可采取多方应对
在近期,在一手房销售中确实出现了房贷较为紧张的状况,部分购房者贷不了款,这应该是央行紧缩银根的直接效果。开发商与银行之间只是有协议优先给购房者贷款,银行并没有承诺一定能贷款给购房者,所以央行一紧缩信贷,银行就会出现不能贷款给部分购房者的情况。
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面对这种状况,开发商也有多种选择应对:一是延期贷款;二是提供更完善的服务,例如现在有银行已经在销售现场设立查询点,购房者可以针对自己的资信情况进行查询是否可以申请到贷款、可以贷几成等;三是双方可以协议退房;四是开发商可以帮忙找其他银行办理,从多渠道为购房者申请贷款。
伪豪宅：临更大幅度调整
2008年上半年的房价会有一个反复下探的过程，下半年价格将逐步调整到位，市场逐渐回暖。
个人认为2008年上半年的房价会有一个反复下探的过程，成交依然不会畅旺，下半年价格将逐步调整到位，市场心态逐渐恢复平和，市场也将逐渐回暖，并会保持与经济增长同步的理性上涨。
对于首次置业者而言，应该会耐心等待限价房的分配机制出台。但按照目前深圳2：8的深圳籍与非深圳籍的人口比例，“限价房”能覆盖到的非深圳籍家庭实际上非常有限，因此大量不符合限价房购买条件的置业者还是要在市场中寻找购房机会。对于住房需求紧迫的人来说，只要房价在他们的承受能力内，都会果断出手买房。他们对房贷利率比较看重，比较珍惜首贷优惠，购房会有一步到位想法，并且排斥不成熟的组合户型。对利率不真正敏感的二次以上置业人群会率先带动楼市回暖。
从楼盘情况来看，前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。而一些前期投机过度的豪宅物业，2006、2007年涨幅远高于平均水平，相对目前的购买力而言估值偏高，再加上宏观调控影响持续，销售会受到比较大的冲击。特别是像一些片区资源不够，或者是过度放大某种资源的“伪豪宅”，在2008年会面临幅度更大的调整。
2008年深圳市场应以解决自住需求及长线投资为主，不建议将其作为投机或中、短期的投资重点。
深圳第七区人居猜想论坛 柯学斌谈布吉
柯学斌：今天来之前，我们就说了是来当学生的。今天在座的有高主任这种城市运营专家，有陈总、袁总，这些在布吉片区实战多年的一些开发商。
谈布吉有几个方面，从去年我到了坤祥开始做布吉的项目，我跟大家的感觉也是一样的，布吉是蛮复杂的。我也跟很多业内朋友交流，我直接问你们对布吉的印象是什么？给我最多的词是：第一，塞车。第二，治安很差，经常被抢。我们一般的置业者留下了这种印象。目前整个市场应该是很旺的，我们有一个城市土地资源的枯竭问题，还有城市一体化进程的趋势。另外，布吉本身确实存在一个价格盆地，确实价格还有一个需要再去认识的过程。这方面大家谈的很多，我也不太想谈了。
接下来，我们做项目要思考的是布吉的竞争力在哪里？我想到了几个方面，不一定全面。目前对布吉普遍的印象是脏乱差。慢城这几个发展商已经做了一些非常有益的尝试，从布吉生态新区这个点来看其实已经在改变我们置业者对布吉整体楼市印象方面做了一些工作。这是我们很有意义的往下做的一个方向。布吉目前配套是非常欠缺。我们项目前期阶段跟规划局的专家探讨的比较多，布吉这块交通等等设施是远远不足的。怎么样改变？这也是我们下一步需要呼吁提升的方面。从产品品质方面，这一段时间通过对布吉片区项目的了解，从产品硬环境方面打造已经非常好了。我们产品本身规划设计也好、建筑也好，其实这一块甚至很多已经超过关内的项目，但是在软环境这一块还要进一步提升。这一块陈总也讲了小区社区文化等等方面的思考。我们也希望各位发展商、前辈闯出一条路让我们学习。
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