王石的拐点论、万科的降价促销是岁末年初的热点话题。万科在南京的新项目——金域缇香即将推出，光明城市项目近期也将推出新的房源，最近，万科的降价风潮从广州、深圳、成都刮到了上海，南京的项目是否会降价促销，引起了南京市场的广泛关注。

　　对于“王石拐点论、万科降价促销行为”的目的，市场人士可谓众说纷纭，在此谈一点个人看法。

　　1、高度市场化的企业降低风险的正常行为。楼市降温背景下，清理存货、快速回笼现金是企业降低风险的有效办法，也是市场运行和企业经营的基本规律。在行业景气度下降的情况下，任何企业采取这一策略都是很正常的。万科作为高度市场化的企业，采取这一策略，符合市场运行和企业经营的基本规律，属于企业降低市场风险的正常行为，根本就无可厚非。

　　2、稳健经营风格的需要。万科的经营风格一贯稳健，做百年企业是万科的理想。在楼市降温的背景下，存货越大的企业，市场风险无疑越大，清理存货、快速回笼现金显得更为迫切，也更容易把未来的主动权掌握在自己手中。就这一点来说，万科的降价促销完全符合其稳健经营风格的需要。

　　3、快速开发、提高资金周转率的经营策略的需要。近年来，万科采取了快速开发、提高资金周转率和利用效率的经营策略。房地产作为资金密集型行业，资金实力对企业拿地及后续操作至关重要。要提供企业的资金实力，一方面可以通过拓展融资渠道，另一方面，可以提高资金周转率和利用效率。万科在这两方面都在努力，尤其是被很多企业忽视的提高资金周转率方面，万科从标杆企业——美国帕尔迪公司得到了很大的启示，制定了快速开发的经营策略。在这一策略下，万科致力于缩短项目开发销售周期，很多项目在拿地前就被确定为加速项目，开工销售计划也已经确定，因此，在市场降温的背景下，为了实现快速开发的策略，降价促销无疑是最有效的办法。

　　4、资金运作模式的需要。万科集团在全国的项目多达上百个，各项目的开工销售计划在拿地前就已经确定，每年也会根据各个项目的情况确定当前的开发销售计划，在这种情况下，集团的资金计划也是根据开发销售计划进行统一安排的。可以说，一个项目或者几个项目的开发销售，就可能会影响到全盘计划的实施。为了保证全局利益，牺牲一个或几个项目的利益，完全是值得的。在此还要强调一点，万科部分项目引入了境外资金，境外资金对项目开发销售计划的要求极其严格，项目开发之前确定的开发销售计划变更余地很小，对于极其重视契约信用的万科来说，为了保证履约，牺牲点利益也是完全有可能的。

　　5、股市融资和经营目标的需要。万科作为上市公司，股市已经成为其融资的重要渠道之一。为了股市再融资的需要，包括发行转债、定向或非定向增发、配股等，都需要其具备良好的经营业绩和合适的股价表现。如果每个月发布的报表不理想，必然影响到其股价和机构投资者的评价。为了保证报表的理想，在楼市降温的背景下，降价促销是很有效的办法。而且报表公布的一般是销售面积和销售金额，利润是不公布的，而且也是很难测算准确的，降价只会增厚报表。根据刚刚公布的2008年1月份的报表，销售业绩只有2007年12月份的三成左右，在媒体报道中产生了一定的负面影响。试想想，这份业绩还是在降价促销的背景下实现的，如果没有降价促销，报表或许更难看，产生的负面效果可能也会更大。

　　不可否认，万科作为房地产行业的领跑者，这次降价促销无论处于什么目的，确实在客观上对房地产市场产生了较大的影响，这也是引致其广受批评的主要原因。对于这种批评，本人觉得还需客观看待。

　　1、各个企业对市场预期的判断不相一致，采取的策略也不尽相同。去年底楼市降温以来，对于后期市场的走势，在行业内产生的分歧很大。而且在宏观经济尚未走稳、美国次贷危机影响未消的背景下，对于后市的走势，确实很不明朗，甚至愈加复杂。在这种情况下，万科虽然是房地产行业的领跑者，但是其在全国的市场占有率也只有1%左右，其判断和策略更多的也只能代表其单独的企业行为。中国房地产交易服务网站

　　2、各个企业的情况不同。不同的企业具有不同的发展战略、经营风格、经营模式，实际投入情况也不尽相同。比如，某企业在建项目和土地储备的投资只占其总体资金实力的较小份额，手中尚有大量资金，其风险相对较小，这个时候也就不一定有必要对本来就很少的存货进行降价促销。因此，企业情况不同，宜根据自身情况采取适合自己的策略。

　　3、部分人士认为，王石的拐点论、万科的降价促销有利于万科在行业内掀起降价风暴，逼迫部分中小企业资金链断裂，为万科的收购和扩张创造条件。但是必须要强调一点，这个假设的前提是万科能够影响到整个房地产行业的走势，实际情况却并非如此。前文提到，万科虽然是房地产行业的领跑者，但是其在全国的市场占有率也只有1%左右，根本不具备足以影响到全行业走势的能力。其次，即使万科在这方面能够获取一定的利益，这也是行业龙头赋予其的独特优势。商场如战场，企业间的竞争是残酷的，企业兼并、收购在任何行业都在不断上演。在市场经济中，没有任何一个行业能够保证行业内的任何企业都能获得一定的市场空间，都能永久地生存发展。要想生存，就要学会生存的本领，单靠对手的仁慈是不可能实现的，况且对手也不会仁慈，因为对手要是仁慈，说不定他哪天也会因此走向灭亡。

　　4、关于万科降价促销的道德风险。万科的降价促销并不可怕，可怕的是我们的房地产行业是不是处在健康发展的状态之中。万科不足以影响到整个行业的走势，整个行业的发展也不能依赖于其中一个企业经营策略的变化。如果说一个市场占有率只有1%的企业就可以影响到整个行业的走势，唯一能够说明的就是这个行业有多么脆弱，或者说在这个时间行业的走势是多么的不平稳。降价促销的效应不是万科造成的，而是行业内在的，是自身问题的反映。同样，对于万科来说，要求一个企业置企业自身的生存发展于不顾，本身就是不合情理的，也不符合企业存在的逻辑。虽然说龙头企业应该担负起其应有的社会责任，但是，降价促销显然不在社会责任的范畴之内。