2008年对于中国人来说，是红火的一年。2008年对于中国的市民来说，是五味杂陈的一年。2008年对于中国楼市里水深火热的买楼卖楼人来说，是八仙过海各显神通的一年。每个人都在关注新一年里房价会涨还是会跌，报纸、杂志、网络，众说纷纭，每个人的观点都不一。
到底2008年，楼市是涨还是跌？？有人以为，深圳和广州所呈现出来的数据已经是很好的案例。也有人认为，从2007年北京的交易数据来看，北京将是2008年诸多城市的前身。
珠海也一样吗？
珠海的房价从2005年开始飙长，在观望甚重的07年底，还是在涨，它的步伐会在众多政策下停下来吗？为此，我访问了一些地产中介的市场领头人。
访一：2008年，新政不会影响房价上涨
从2005年开始，国家就出台了一系列政策来调整房地产市场，但其结果很明显，新政并不能影响到地产价格水涨船高的趋势。甚至在2007年，“70/90”、限价房、保障性住房系统政策以及银行系列房贷政策的陆续出台，依然不能影响珠海房价持续上涨的趋势。
2004年，前山河西岸、昌盛路北侧的土地被华发以1589元/平方米的地面价格买下。2006年，南屏珠海大道北、南湾大道东、前山河南侧、华发新城以西的土地以3510元/平方米的地面价格再次被华发买下。2007年，前山河西岸、前山大桥南侧的土地以7700元/平方米的楼面价格被中信华南买下。同是南屏地段，地价在四年内的价格翻了四番。
05年之前珠海的地皮均价在1400元/平方米左右，现在涨了1000元，要卖到2400元/平方米左右。另外一方面，根据新一轮城市总体规划的环保要求，珠海的绿化指数不能低于25%，这将在很大程度上限制了住房用地的面积，从而使得地皮的价格呈现持续上涨的趋势。
珠海的房产市场以二手房为主流，而其中又以换房消费为主流。珠海的人口比例以外来务工人口占主要部份，这一批人群的住房消费是一个由低到高不断升值的过程。要实现这个升值，换房就是主要的增值手段。在某种程度上，政府出台的新政对部份中低收入人群还是有一定帮助的，但这并不能影响珠海房价上涨的趋势。市场是一个不断发展与调整的过程，人的心理态势亦是一个由低趋高的过程，当这部份中低人群的收入有所提高，他们势必会寻思着更换更高价值的住宅。
从目前的购房比例来分析，珠海的大部份置业者均为白领以上阶层人员，这一部份人员本身素质水准较高，对环境及条件的要求也较高，新政里所说的限价房对他们而言没有多大的意义。
对住房水准不断增长的要求，以及“135”计划完成后的系列流动住房需求，是城市形成高换房率的一个重要因素。这是一个良性的的循环，一方面和缓了对有限土地面积的使用情势，另一方面满足了购房者对居住水平不断提高的要求。同时，换房率又势必会促使二手房房价上涨，这是不可避免也无法控制的。
再从新政看，07年底，银行缩紧贷款以及限制二套房贷。但这只是限制了个别银行的资金放行，对于其它银行比如建设银行、商业银行来说，仍然不能影响其放贷。购房者要买房，对银行的按揭选择的考虑是很次要的，只要有银行会批贷款，至于是哪家银行都没太大所谓了。所以银行新贷的实施，实质上只是加大了银行竞争的压力。不影响房子交易量。
从今年1月份的成交数据来看，整个楼市已经呈现了复苏的气息，许多购房者在经过07年第四季度的长期观望后，随着银行“开闸放水”的举动，下定的速度明显快了不少，交易量出现攀升的趋势。
政府的调控不能说是完全没有效用，但对于珠海现时的特殊环境而言，在房价未涨到其该持有的价值前，仍会持续稳步上涨趋势，并且房价涨幅会一直持续到“135”计划完工后才会有新的定论。
访二：2008年，“135”计划继续推动房价上涨
“135”计划是珠海有史以来最为慎密的一次大规模的城市规划，其规划延伸到高栏港、平沙、乾务和斗门、唐家湾、吉大商务区、香洲码头、前山河、港湾大道等珠海城郊的各个角落。随着规划方案的实施，珠海房地产业拓开了新的局面。
从消费群体来看，珠海购房者大致可分为以下几类：
第一种，本身已有房产，为使居住水平提高而进行二次置业的消费群体。
第二种，在内地进行投资或工作的港澳人士。
第三种，在珠海居住而在港澳地区工作的内地消费群体。
第四种，在珠海工作的外来务工消费群体。
第五种，在周边其他城市如深圳、广州工作的其他消费群体。
对比周边的城市，珠海的消费水平仍处于一个较低的态势，楼价更明显低于深圳及广州等地，但其居住环境在国内的大中城市中屈指可数的。2007年11月7日，珠海更是获得了“最具幸福感十大城市之一”的光荣称号。这是维持珠海楼市上涨的一个重要因素。
但最为重要的，珠海的城市规划推动了珠海楼市实现持续上涨的趋势。
首先，交通网络决定了购房者对居住环境的选择。珠海“轻轨工程”的启动，“广珠铁路”的通行，“港珠澳大桥”的落成，将香港、澳门、深圳、广州等经济高速发展的大城市贯联在一起，形成一个宽大的网状交通动脉，并且，珠海“快速交通”的峻工将给珠海的交通注入新的血液，让它有足够的支撑力来支撑这个巨大的交通动脉。不管是在香港、澳门、深圳还是广州工作的人群，都可以选择在珠海居住，并且来回方便。这一部份人群由于收入条件较高，对住房基准更高于普通人群，他们将会带动城市的居住条件实现过渡上升的过程，从而实现价值上升。
其次，城市居民的政府福利将影响着购房者对房子的选择。珠海在2007年启动“十二年免费义务教育”，在国内是首个实施对十二年教育进行开放的城市。而在人民最为关注的医疗话题上，珠海市推行“小病免费、中病统筹、大病救济”的医疗方针，便民利民。在养老保险方面，珠海市在沿承珠海特区的特优条件下，押向广东省的最高线，实行养老保险按省最高准线制，使本市居民在养老方面可以享受最高待遇。这些福利措施的实施，实质上是居住环境优化的一种体现，是房价上升的一大重要因素。
再次，“135”计划所带动的以及几年前所开放的投资项目都会在这几年内有所收益，收益的受利将直接惠及项目的参与者，从而增加购房者的购房实力，推动楼市走入一个高价格围栏。
总而言之，珠海的楼市从“135”计划即将出台到“135”计划的成功落实，将会是一个房价持续上涨的过程。
访三:GDP不下滑，房价不下跌
长江商学院和美国金融学院梅建平教授曾在经济访谈节目里说过这样的话：“由于在改革开放初期，土地由政府控制，土地价格的增长速度远低于名义GDP的增长速度，因此有很大一部分的上涨实际上是对过去的弥补。”
套用黄也白的话，就是说楼市价格的涨幅应该是与GDP增长的速度保持一致的，这才是健康的持续的发展的经济行为。
珠海2003年GDP增长率为17%，2004年为13.8%，2005年为15%，2006年为14.6%，2007年预计增长16.1%。GDP每年都在增长，并且以15%左右的速度持续增长。
从中国银行业的信贷资金来看，银行一半的信贷资产是房产资产，房地产价格的走势将直接影响到整个金融市场资产的质量，影响到中国金融市场的发展。它在整个国民经济中应属于基础性、先导性产业。美国1987-2001年间的房地产增加比值占GDP的比重一直维持在11%-12%之间，上海2006年占8%，而珠海仅只5%，从这一点上来看，珠海的楼市还有很大的可涨空间。
