人们的购买力终于出现疲软状态
要点提示：２００７年珠海楼市，因品牌楼盘带动而呈现结构性上涨。预计２００８年珠海楼市在震荡中上涨，趋向于健康、平稳，其价值更加合理；受金融从紧政策影响，房地产开发商的融资难度加大，二级市场或重新洗牌，三级市场不确定性因素增大；楼市拐点之说不是很恰当，应该是一种价格回归价值的表现。
１2007年珠海楼市结构性上涨
汤云刚：２００７年楼市是具戏剧性的一年。一方面，前三个季度，房价一路飙升，大大超出了人们的心理预期；另一方面，国家在积极进行调控。第四季度，国家调控政策作用日渐显示，整个市场出现疲软状态。也就是不少媒体所谓的“拐点”出现。
郑 楠：２００７年珠海楼市是一种结构性上涨，其房价有几个结点：２００７年元旦，美丽湾“十里阳台”开盘，均价近乎８５００元／平方米，给新一年的珠海楼市带了个头。三月的万科金域蓝湾、四月的华发新城芳邻雅舍、五月的仁恒星园、七月的每一间……如果仔细来看，２００７年珠海的房价就是在万科、华发、仁恒三家公司所开发的项目带动起来的。
从温和上涨到快速上涨，再到疯狂上涨，就是在这种效应下，９月２８日珠海拍出了有史以来的最高地价——７７００元／平方米。“面粉贵过面包”的事情同样也发生在了珠海。９月２７日出台了新的调控政策，在随后一个月的上涨惯性之后，珠海楼市终于慢下了脚步。
陈武林：２００７年珠海楼市，在９月份之前是一个大幅攀升期，无论是价格、楼盘质量，还是成交量。９月２７日新政之后出现了调整。新政是一场及时雨，让众多投资商、发展商、业主从昏热状态下清醒过来。
我个人认为，２００７年珠海楼市是一个房地产从业者比较欣慰的一年。因为国家的有关调控逐渐找准了位置，不再仅仅局限于房地产本身，而是从中国经济层面运用金融杠杆进行调控。
２预计理性上涨中涨幅回落
汤云刚：预计２００８年珠海楼市在震荡中上涨，更加趋向于健康、平稳，其价值更加合理。从大的方面而言，国家经济继续向好，市场日趋成熟，促进了房地产市场的发展；从产业本身来讲，在国家一系列政策的协调下，楼市将更加规范化；另外，随着居民可支配收入的上升，对住房需求同样会进一步扩大，而珠海目前的房价处于低洼状态，因此有上涨的空间。
郑 楠：２００８年珠海楼市整体预测是：呈现上涨趋势，涨幅有所回落。尽管建设部和国土资源部联合制定２００８年的土地供应“计划”，五类用地不得低于新供应用地的７０％，尽管为了落实政策、保障民生，珠海已经开始启动经济适用住房和廉租住房项目，但珠海的房价２００８年会不会由此下降呢？我得到的信息是，２００８年珠海新供应项目均是２００５、２００６年，甚至是以前供应的土地，此类土地的规划指标要求根本不受新政影响。市场定位直接体现了开发商的销售预期，供应量集中、大户型集中、豪宅集中仍将是珠海楼市２００８年的真实写照。
陈武林：走势处于上升状态。其中上半年走势温和，发展商、购房者比较理性，多数在持币观望，使得楼市供大于求。下半年，刚性需求在积累之后释放出来，在房价、需求量等方面有所上升。
３拐点之说不是很恰当
郑 楠：国家调控的螺丝越拧越紧，比如，土地增值税清算、严格限制外资进入中国房地产二级市场、预拿土地使用证必须缴清地价款、上调存款准备金率、加息等等，而最为严厉的要数９·２７新政了。经过“补充”细则，有关第二套的认定及首付成数、贷款利率已经明确：第二套以家庭为认定单位、第二套房首付必须达到四成，贷款利率是首套贷款利率的１．１倍。该项政策的出台给热火朝天的楼市猛泼了一盆凉水，价涨量缩、价量齐跌、拐点讨论频见媒体。“拐点”这个继“泡沫”之后的又一颇具争议的词再次成为热点。按照大多数人的理解，拐点就是往下拐，意即房价大跌。那么为什么拐点不能向上呢？最主要的是，媒体只引用了王石的前半句话，而后半句并未提及。总之，我不太赞成“拐点”之说。
汤云刚：“拐点”这种说法有些牵强，应该讲是一种市场调整行为，更多的是楼市价格向价值的一种理性回归。
４二级市场或重新洗牌
郑 楠：２００８年受金融从紧政策影响，项目自有资金比例进一步提高，房地产开发商的融资难度加大，说顶着“高压”一点都不为过。上市融资是一个渠道，但Ａ股上市难度大，香港或海外上市相对容易些，但资金进来又是障碍重重。已上市的房企当然喜不自禁，通过增发等多种形式可以较快融到资金，充足的资金足以让其在楼市低迷时拿地、扩充资本。当然，有些中小开发商因为资金艰难，很容易成为上市大企业的并购对象。优势重组，重新洗牌的二级市场在所难免。
陈武林：楼盘整合需要成本。成本提高了，必然提高价格。今年的二级市场将现两极分化：小型开发商走价格路线，中低价位；品牌楼盘经过整合，盘靓质高，价格不会降下来。
５三级市场不确定性较大
郑 楠：２００７年珠海楼市的三级市场也多“陌生”。年初，创辉租售来势汹汹，号称３０家店同开。接下来，中原、满堂红、世华、海王城、世联行纷纷进入，一时间，珠海大街小巷被称为“店铺多过米铺”。
不过受新政金融信贷影响，深圳爆发“中天事件”，蒋飞携巨款外逃，中天各门店纷纷倒闭歇业，员工聚众讨薪。之后，长河地产重蹈覆辙。二手中介的规范经营由此导致的经营风险再次引起行业警醒，缩减店面、裁减员工、转手合作，二手中介率先步入行业洗牌期。而珠海受此影响，一些品牌中介悄悄做起了店面调整，一些零散店铺的中介则纷纷关门。２００８年珠海的三级市场如果能够渡过难关，接下来也许是一个好机会。
汤云刚：受深圳“中天事件”的影响，监管部门相关法规会陆续细化，而买家对中介的不信任将成为交易的心理障碍，三级市场将面临“绝处逢生”。而就在有些店面纷纷关闭，或转让寻找买家，或寻找合营伙伴的时候，对于一向精于后发优势的二手中介又是收编扩阵的好机会。长期来看，随着珠海楼市步入“豪宅化”以后，二手楼的交易也会进一步繁荣。
陈武林：珠海三级市场的发展，更多的是依赖于金融支持。可以预想，今年金融政策对于三级市场的调控更加规范，受此影响，珠海三级市场在今年将经历强烈的阵痛，并不是很乐观。
本期嘉宾
汤云刚：北京师范大学珠海分校不动产学院
郑 楠：珠海佰越房地产开发有限公司董事总经理
陈武林：珠海百脑会房地产策划有限公司项目总监
