编者按】 不少人一直否认深圳投资客的疯狂，对购买群体中的投资比例过高也不愿承认。经过记者晚间走访红树湾、华侨城、香蜜湖……热点区域时，稀疏的灯光似乎已经对应了投资客的疯狂。亮灯率虽然不能与空置率划等号，但业界一直约定俗成把它作为空置率的一种体现。深圳是置业者的园地？还是炒楼者的乐土？面对高高在上的楼价，我们在看到收益的同时更应该警惕其中的风险。
现场踩点16个盘，平均亮灯率34%
华侨城 波托菲诺·天鹅堡 最高单价超过11万元/平方米
楼盘描述：波托菲诺是深圳豪宅的顶尖之作。项目位于华侨城欢乐谷北，总建筑面积108万平方米，包括天鹅堡和纯水岸两部分，高层、小高层、多层、别墅多种建筑类型。2001年天鹅堡一期5栋高层开盘时，均价8000多元/平方米，2006年5月纯水岸15套独立别墅发售，最高单价超过11万元/平方米。
调查抽样：天鹅堡一期入口左侧首栋
总户数：约124户
调查时间：4月17日晚8：30
亮灯数：63户
亮灯率：50.8%
调查情况：天鹅堡一期入伙时间至今已有4年，二期部分单位入伙也有2-3年，记者白天到现场考察时就发现，从靠近香山路外围的一期及二期小高层单位阳台所悬挂的衣服判断，这一区域的入住率不算太低。据周边中介地铺的负责人介绍，天鹅堡一期为2梯4户设计，分为220和242平方米两种户型，目前的买卖价格在25000元/平方米左右，220平方米的月租金大概18000元左右，“租赁很少，买卖每个月能成交几单”。离华侨城近，外部环境优越，周边的学校、购物等配套条件成熟，是区域住家客户比例增大的关键原因。
龙华
中航香水郡 环境不太好自住者不多
楼盘描述：中航香水郡位于梅林关口新区大道与石龙路交汇处，临近规划中的地铁四号线二期工程白石龙站。2004年9月26日，首批多层单位推出，当日解筹超过90%，推出3天100%售罄，这在当时的关外并不多见，销售均价大约4100-4300元/平方米，2005年年底入伙。
调查抽样：中航香水郡3号楼D座东北临街部分
总户数：40户
调查时间：2007年4月17日晚9：00
亮灯数：27户
亮灯率：67.5%
调查情况：下午6点左右，记者来到中航香水郡，楼盘前正在修路，道路崎岖，尘土飞扬，令人喘不过气。记者数了数，3号楼D座临街面总共有40户，其中25户阳台上晾有衣物，半小时内大概有8位住户进出小区。楼下的地产中介称，由于施工和周边环境、配套缺乏原因，这里自住暂时不大方便，但是因为靠地铁站点近，适宜投资。晚上9点时，记者再次经过时，发现40户有27户亮灯。
皓月花园 人流少社区前广场冷清
楼盘描述：项目位于龙华民治路与民康路交会处，离梅林关约3分钟车程，占地面积近7万平方米，总建筑面积近10万平方米，容积率为1.29。2004年7月1期开盘，均价4000元/平方米，该价格当时在龙华属于偏高，当时销售较为平淡，2期于2005年4月推出，均价4300元/平方米。
调查抽样：皓月花园2栋颂月阁正对碧水龙庭部分
总户数：55户
调查时间：2007年4月17日晚8：35
亮灯数：25户
亮灯率：45.5%
调查情况：2栋颂月阁是有5层住宅的多层，临街面有55户共11列，每列大约两三户亮灯。楼下一地产中介人员表示，皓月花园自住的比租房的人多，亮灯率低可能是业主尚未回家。有部分房是由中石化购买，其员工没有住进来，因而产生空置。他称，这里交通便利，周边农民房少，但是商业、餐饮等生活配套设施不够，目前两房租金大约1700元/月，售价约8600元/平方米。记者看到，楼盘前道路上人流量很少，社区前广场上没有人，偶尔有私家车开进小区。
潜龙华城 自住与投资各占一半
楼盘描述：潜龙华城位于民治大道和梅龙公路之间，是一个25万平方米体量的大社区，2005年4月24日开盘当日成交560套。5月，潜龙华城五一黄金周期间成交200多套，开盘两个月，销售1200套，成为当年第二季度龙华销售榜冠军，均价约4600元/平方米。
调查抽样：潜龙华城B区1栋西侧临民治大道部分
总户数：55户
调查时间：2007年4月17日晚8：35
亮灯数：28户
亮灯率：50.9%
调查情况：潜龙华城销售时媒体报道称，投资型人群占一半以上，集中在一房单位和单身公寓。记者看到，潜龙华城裙楼商铺集中了中原、世华、创辉、中联等六七家中介，这从一个侧面显示了这里的转手与租赁的活跃。一中介表示，这里自住和投资客各占一半，租房的人较多，以华强北上班的白领为主。
宝安中心区
西城上筑 年初不少业主“封盘”
楼盘描述：西城上筑占地面积为38090平方米，总建筑面积约20万平方米，共容纳1431户居民，并配置有1071个车位。2005年西城上筑目标客户曾一度锁定关内的白领置业者，主力户型建筑面积为70—110平方米。并出现大批购房者几天通宵排队拿号的壮观场面，结果一期开盘当天销售96%，二期当天销售85%以上。
调查抽样：一期2栋
总户数：105户左右
调查时间：2007年4月18日晚8：00-8：30
亮灯数：32户
亮灯率：30.5%
调查情况：西城上筑已引进华润万家，裙楼商业已具规模，可能是由于下雨的问题，铺面灯火辉煌却比较冷清。西城上筑一期业主去年9月份入伙，记者调查当晚2栋东北向的单位有13户人家亮灯，大都是10-20层的住户，东向亮灯数比较少，仅为8户。顶层和5楼以下没有一户亮灯。与其面对面的好望角一期相比显得冷清不少。10点左右记者回程时再次经过该栋单位，发现亮灯户数反而少了2户。附近中介公司称，目前西城上筑放盘量比较大，但年初的时候不少业主封盘，近期成交量并没有明显的波动。
天悦龙庭 二期发售提前3天排队
楼盘描述：作为由汕头杀入深圳楼市的过江龙，龙光地产的天悦龙庭建筑面积20余万平方米，由13幢28层高层住宅组成的高尚社区，天悦龙庭的建筑造型定位于都市现代典雅风格，空中花园和露台的设计曾一度成为深圳开发商学习的对象。
调查抽样：靠新湖路一侧高层
总户数：84户左右
调查时间：2007年4月18日晚8：30-9：00
亮灯数：22户
亮灯率：26.2%
调查情况：靠近鸿荣源尚都、宏发领域以及即将试业的赛格电子宝安店，项目地段价值上佳，紧靠地铁站口，西向可远望珠江口海景。与西城上筑相比其裙楼并没有多少商家进驻，从外面整体看去，整栋高楼基本上没有多少户亮灯，夜间远望过去还不及路灯惹眼，粗略统计，亮灯的户数只在20户左右。根据当年发售时记者所获知的情况，认筹3天时，超额认筹达2倍余，为此发展商提前停止天悦龙庭一期VIP认筹。二期发售时客户竟然提前3天开始排队等待选房。
深业新岸线一期 裙楼商业以中介铺为主
楼盘描述：“深业·新岸线”项目总用地面积18.38万平方米，总建筑面积55万平方米，其中，一期总建筑面积约18万平方米，由5栋16-26层高层住宅、4栋水岸多层住宅组成。
调查抽样：靠创业路一侧高层
总户数：312户
调查时间：2007年4月18日晚9：00-9：30
亮灯数：113户
亮灯率：36.2%
调查情况：在深业新岸线一期入伙已经过了1年多了，裙楼商业除了一个士多店外，更多被中介公司和装饰公司占据，其他类型商家少得可怜。记者走访其裙楼下面几个中介公司，工作人员都极力推荐深业新岸线和幸福海岸，有的人甚至说可以帮忙搞到深业新岸线二期的经典户型，同时这些中介都表示，这里的业主多在关内消费。餐饮、小超市这些便民服务性商家不好进驻。记者从深业新岸线二期位置向一期看去，亮灯率比之前观察的几个楼盘都要高一些。仅东向位置的就有近70户亮灯。
香蜜湖
金地·香蜜山 商务公寓受投资客追捧
楼盘描述：金地·香蜜山共分两期发售，其中第二期是在2004年12月5日发售，入住时间为2005年10月31日。当时开盘销售率并不高，均价也只有8800元/平方米。不过该项目建于山体高台之上，是城市中比较少见的山地庭院居所。
调查抽样：二期第15栋
总户数：96户
调查时间：2007年4月18日晚9：20
亮灯数：36户
亮灯率：37.5%
调查情况：金地·香蜜山临近北环大道和侨乡路，虽然交通方便，但受到噪音影响居住环境一般。周边的生活配套也比较欠缺，除了不远处的山姆会员店。从侨乡路看过去，首先会看到两栋几乎没有亮灯的建筑，据中介说这两栋是预留给举办网球赛时教练和运动员居住的商务公寓。至于其他11栋的亮灯率都不高。据介绍，该楼盘的产权性质是商务公寓，所以交易时不用缴纳营业税，所以受到投资客的追捧，目前市场售价在1.8-2.2万/平方米。
中旅国际公馆二期 毛坯发售的房源不少
楼盘描述：中旅国际公馆二期在2005年10月1日发售，当时第一批单位435套房当天销售95%，均价1万元/平方米，入伙时间是2005年12月28日。楼盘优势在于园林景观的创新设计，使园林更具有丰富性、私密性、观赏性和互动性。
调查抽样：二期第21栋
总户数：36户
调查时间：2007年4月18日晚8：50
亮灯数：11户
亮灯率：30.5%
调查情况：中旅国际公馆二期部分单位朝向侨香路，噪音较大，而部分单位朝内较安静，不过对面正在建设一个眼科医院。旁边有山姆会员店和华润超市，购物比较方便。从亮灯率来看，无论是高层还是小高层，整体都不高。在小高层对面有七八家地铺，从地铺的广告来看，毛坯发售的房子还不少。据中介介绍，这里房产交易在入伙前后都非常火爆，目前市场售价已经达到了1.8-2.3万/平方米。
香域中央 大户型的空置率非常高
楼盘描述：香域中央在2005年1月2日推出415套单位，当天解筹300套，均价达到1万元/平方米。该楼盘毗邻农科植物园，坐拥香蜜湖、植物公园和安托山等自然景观，居住环境得天独厚。
调查抽样：第1栋
总户数：48户
调查时间：2007年4月18日晚8：30
亮灯数：24户
亮灯率：50%
调查情况：目前该楼盘的裙楼只有地铺进驻，前去能看到的也只是业务员站在路边闲谈。周边餐饮、商店基本没有，买东西要到中旅国际公馆的华润超市或更远的山姆会员店和东海购物广场。虽然居住环境不错，但从亮灯率来看并不高，尤其是在花园内的7栋，更是只有五六户亮灯。据中介说这栋房子户型较大，很多内地人买下后就一直空着，很少过来居住。从整体来说，由于炒房人多，这里交易比较旺盛，目前售价已经高达3万/平方米左右。
红树湾
瑞河耶纳 TOWNHOUSE灯光难觅
楼盘描述：瑞河耶纳位于红树湾填海区，处于白石洲路、白石三道、深圳湾三路、深圳湾四路之间。该楼盘2004年开始销售，当时TOWNHOUSE销售均价近18000元/平方米，花园洋房的销售价格近14000/平方米，虽然这个价格在当时也算不菲，但是楼盘销售还是很快，其TOWNHOUSE一个月就销售完毕，楼盘已于2005年10月26日入伙。
调查抽样：靠近白石路的整排TOWNHOUSE
总户数：约50户
调查时间：4月17日晚上10：00
亮灯数：7户
亮灯率：14%
调查情况：算算瑞河耶纳的入伙时间，已经超过一年半，大体这样的时间应该入住率至少接近一半。但当记者4月17日晚上在瑞河耶纳周边查看的时候，发现靠近白石路的一排TOWNHOUSE几乎漆黑一片，记者数了数靠近路边那排的TOWNHOUSE，大约有50户左右，仅仅看到7户有灯光，在长达100米的一排建筑里面，这灯光显得十分稀疏甚至不真实。记者绕到南面去看公寓部分，灯光稍多，但是也稀稀拉拉，除了最多一层7户有5户灯光外，其余每栋都为1个、2个或者3个左右。
红树西岸 正逢装修或是灯少原因
楼盘描述：说红树西岸是深圳最有名的楼盘一点都不过分，它同样位于红树湾填海区，在滨海大道和沙河东路之间，属于滨海大道的标志建筑，自从2005年3月1日开盘之后，这个楼盘饱受非议，世界大师的超前设计，加上国际一流的智能化配置，让该盘在2005年就卖到25000元/平方米，2006年11月19日，第一批业主入伙。
调查抽样：靠近沙河东路和白石三路的中间一幢
总户数：约60户
调查时间：4月17日晚上7：15
亮灯数：6户
亮灯率：10%
调查情况：从去年入伙至今，红树西岸的入伙时间还不到半年，豪宅装修时间一般很长，估计大部分业主还在装修。7点15分记者到楼盘附近的时候，天还没有完全黑，红树西岸里面虽然只有3大栋，但是每栋都是一大排，可以看到星点的灯光，靠近北面的那一大栋大约有30多个灯光，最靠近沙河东路的那幢楼，约60户左右，隐约可见6户灯光。晚上10点多记者再经过的时候，发现这幢楼多了一户灯光。
中信红树湾 一期入住率高过二期
楼盘描述：中信红树湾是该片区最大的楼盘，总建筑面积65万平方米，2004年10月开始销售一期，当时均价9000元/平方米左右，2005年年底二期开盘的时候，均价已经涨到14000元/平方米，今年年初三期再开盘的时候，均价已经变成23000元/平方米了。下半年将推出的四期价格自然可以预期不会少。一期入伙在2005年12月31日，二期2006年12月。
调查抽样：靠近白石二路会所附近的一期某栋
总户数：约30户
调查时间：4月17日晚上7：45
亮灯数：9户
亮灯率：30%
调查情况：最开始是在中信红树湾二期看的，一栋30层高的楼看上去也就3到4个灯光，最少的还只有1个灯光。后来想二期才入伙5个月不到，考虑在装修所以转到一期，灯光明显多过二期，但是也还是不够多，最多的是一个复式楼，一栋可以看到15户，有8户亮灯的。但是别的，最多就是记者数据里面的列表了。在附近的地铺资讯时候，中介公司的人说中信红树湾投资者不少，但是里面也还有不少业主在装修，所以目前亮灯率差了些。
龙岗中心城
俪景中心 有外籍人士整层购买
楼盘描述：该项目位于龙岗中心城龙翔大道和吉祥路交会处，岁宝百货斜对面，总建筑面积近2.8万平方米，主体楼高26层，包括4层商业用房和21层住宅，住宅总套数210户，主力户型约在43-66平方米。项目于2005年8月20日以精装修方式开盘，均价6400元/平方米，创下龙城房价新高，去年底入伙。
调查抽样：1栋高层
总户数：210户
调查时间：2007年4月18日晚8：30-9：00
亮灯数：约50户
亮灯率：23.8%
调查情况：靠近新亚洲花园、岁宝百货以及即将入市的鸿荣源·公园大地，项目地段价值上佳，也正是由于这个原因，国美电器才会进驻。不过，除了裙楼灯火辉煌外，从外面整体看去，整栋高楼基本上仍然是笼罩在暗黑之中，粗略统计，亮灯的户数只在50户左右。根据当年发售时记者所获知的情况，买家中有不少是日韩等境外人士，至少有10批是整层或半层购买，作为公司员工宿舍，但从目前来看，他们的入住积极性未必很高；同时，项目开盘时也有一些是员工内部分配单位，不排除一些投资客。因此，上述这些原因可能都是导致现时入住率极低的原因。
锦绣东方 内院单位入住明显高
楼盘描述：该项目位于龙岗中心城清林中路，龙岗第标海关大厦对面，总建筑面积约8.5万平方米平方米，由4栋12～19层的小高层及高层和2栋6层的多层组成，底层为层高6米的裙楼街铺，共约670多套，户型以2房、3房为主，面积在78-120平方米，户户均赠送入户花园和凸窗。项目于2005年11月和2006年1月两次开盘，整体均价约5300元/平方米。
调查抽样：靠近清林中路最右边一栋小高层
总户数：约120-160户
调查时间：2007年4月17日晚8：30-9：00
亮灯数：40户
亮灯率：20%-25%
调查情况：这个项目在开盘前，发展商可没少下功夫，还特意与花样年物业签了进驻协议，可能是由于入伙时间不够久，小区里面还有些地方似乎没有完工，小区右边只有一个保安坐在车辆入口处，不见有业主进出。街铺也没有亮灯，无一家商家进驻，站在路边看去，整个小区与海关大厦形成一个比较鲜明的对比。所调查的靠近清林路边的一栋小高层由3-4个单元组成，每个单元大约有40来户，其中，最靠右边的一个单元，更是仅有一户人家亮灯。不过，要指出的是，不靠路的一些单位，亮灯率要比靠近路边的单位高得多，靠近龙城国际的一栋楼，亮灯率超过了60户。
东方御花园 裙楼商业目前均未开
楼盘描述：该项目位于龙岗中心城龙福西路，龙岗区妇幼保健院对面，总建筑面积8.6万多平方米，由6栋11-18层小高层及高层组成，底层为商业，共496套住宅，全部集中在2、3、4房。项目分别于2005年9月、2005年10月两次开盘，发售均价也从最初的5400元/平方米到5600元/平方米，并于2006年6月底入伙。
调查抽样：最靠近龙岗区妇幼保健的一栋
总户数：该栋约200户
调查时间：2007年4月17日晚9：30-10：00
亮灯数：约60户
亮灯率：30%
调查情况：项目入伙有10个月了，但是，由于入住率较低，裙楼商业几乎没有一家开业，从宇宏·罗马公元走到这里，顿觉冷清了许多，只有街灯发着刺眼的白光。直到保健院，才看到有一家母婴店开业，店主可能是觉得靠着保健院会有些生意照顾所以才大胆开了业。
小区里虽然也有灯光在闪烁，但整体仍是觉得没有人气，从入口去看进去，也基本上是朦朦胧胧的。所调查的那栋高层由3单元组成，但也只看到少量灯光闪烁，大部分都是黑黑的窗洞。据旁边的保安介绍，这里平常出入的业主也不是很多，这与行内的判断有些出入，因为该项目多是大户型，照理应该以用家为主。
