随着国家宏观调控政策的不断出台，诸多房地产企业在一线城市的投资面临土地资源日益稀缺，资本门槛不断提高，行业整合速度加快等重重困境。而二三线城市随着城市建设步伐的加快，利润空间逐渐凸显。调查显示，72%房地产开发商乐意进军二三线城市。
国家发改委网站11月14日发布的数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。宁波以19.1%的涨幅居于首位，其次是乌鲁木齐和北京，涨幅分别18.5%和17.8%。二三线城市的房地产市场劲力十足，大有后来居上之势。
在福建，二三线城市的房地产业也是风起云涌，不少中小型的开发商转战二三线城市，一些大型开发商在重重困境的围困下，也不同程度地将目光投向了二三线城市。早在四五年前，就有一些专业的房地产营销策划公司将市场扩展到二三线城市。
种种迹象显示，二三线城市已成为开发商的热土。但这块香饽饽的后面，是否隐藏着某种风险？歌舞升平下，前景又将如何？
歌舞升平，楼市“涨声”一片
在宁德福安，位于福新路的瑞景·名仕城售楼部如今相当安静，你可能无法想象，就在国庆期间，这里开盘时的火爆场景：一大早，市民们就在售楼部外排起长长的队伍，人流车流，涌动不息，将售楼部外几百平方米的空地挤得水泄不通。其销售经理黄绍武回忆起这些，依然津津乐道，“很难想象，在福安这样的小地方，也会出现这样的开盘盛景，比起福州有过之而无不及。”
据黄经理介绍，目前福安的在售楼盘并不多，但销售状况都非常好，电梯房的售价已达4000元/平方米，普通的楼梯房也达到了3500元/平方米左右的均价，如果楼盘有更高的品质或更好的配套设施，还有可能卖出更好的价格。现阶段，有不少楼盘正在紧锣密鼓的开工建设中，预计春节前将相继开盘。虽然更多的楼盘投入市场，但据业内人士估计，这些楼盘的开盘价都不会低于4000元。“在福安这样的三线城市，房地产虽然发展得较晚，但发展的势头却很快，可以说，现在的福安房地产市场就像两年前的福州市场。”
二三线城市的房地产市场，似乎在复制着许多一线城市的发展历程。
“在二三线城市，目前的购房者大多是自住性需求，投资性需求还很少。”九歌万派董事长、首席总监刘波在接受记者采访时说，“房地产市场发展依靠两要素：生产能力和发展能力，一线城市前者优越，二线城市后者优越，但目前对于市场而言，后者最为重要。在二三线城市，房地产的各种要素获得较为容易，也相对低廉，房地产商能在此获得更大的生存发展空间。”
从全国市场来看，经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等一线大城市，已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。尽管目前国内的核心一线城市依然有大量的商机，但随着这些地区房地产价格的日益上涨、市场竞争的加剧，以及在这些高端市场经营难度相对提高，越来越多的企业和房地产开发商已开始考虑选择去那些房地产价格相对较低、并且潜在市场回报更为巨大的新兴市场发展。二三线城市房地产市场发展的“空白”和“滞后”带给开发商很多信心。
“目前二三线城市的房地产市场需求正在不断扩大，利润空间也相对较大，而且政策倾斜带来成本洼地，这也是许多房地产开发企业抢先进入二三线城市的重要因素。”刘波这样分析道。在一线城市，房地产业正逐渐退出主力型产业，而在二线城市大当其道，这种此消彼长的态势，正是未来区域经济发展模式的一种体现。
“不买不行啊，眼看着30万元的房子涨到40多万元，涨得心慌啊！”在福安，不少购房者这样感叹道。在很多人都还没回过神来的时候，房价已经在不经意间涨了一个档次，于是很多人慌了，买了房的人开始庆幸，没买房的人开始后悔。福安京都美景等几个在售楼盘均无一例外地表示：楼盘的销售状况非常好！
“在福安，房价只会越来越高，很重要的一个原因是，福安可供开发的土地资源已经不多，目前，只剩下秦溪洋这一块地。”京都美景销售经理谢瑞娇告诉记者，发达的民间资本所带来的强劲购买力、以及随着土地的稀少而带来的房产资源日渐稀缺，福安的房价将进一步水涨船高。
关于仅剩下的“秦溪洋”这块地，在福安也有众多的传言，有人说这块地将在年底公开拍卖，政府的底价就将达到两千多每平方米，比两年前高出3倍，直逼现在的在售楼盘单价；更有甚者，传说这块地将到福州国土资源局进行拍卖，以吸引更多的开发商参与竞拍。“种种迹象都在表明，福安的房价还是呈现明显的上涨趋势，而且周边城市房价的不断上涨，也起到了带动作用。”
有不少观点认为，二三线城市房价的上涨是一种“补涨”，也就是在一线城市市场价格大幅扬升的情况下出现的一种回补效应。但综合各方面因素来看，二三线城市房价的涨升也有其必然的内在和外在的原因，在这种情况下不少城市的“补涨”行情就有着较强的“生命力”，也预示着它们在未来还有不小的潜力。
资本盛宴，高处不胜寒
大开发商从一线市场转战二线，三线城市随之风生水起，中小开发商纷纷进入，并非无因而然。
随着各地“地王”记录频频刷新，土地问题也一再成为各方关注的焦点，对于开发商而言，在一线城市，日益昂贵的楼面地价，抬高了房地产开发的门槛，不少资金有压力、或资金约束比较大的开发商，竞争力日趋疲软。转战二三线城市，已成为此类开发商的战略之举。有业内人士分析，在一线城市土地资金已经占到整个开发资金的60%，但在二三线城市只占20%。
业内专家认为，二、三线城市正处于城市发展阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是开发商起意“进军”的重要原因。“从地方政府的角度来说，通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会。因此，他们也会提供种种优惠条件吸引开发商进驻。”这些因素使得二线城市的发展极具空间，谁及早进入了这些二线城市，谁就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。
对于中小房地产企业来说，进驻二三线城市的优势更加明显：其一，资本门槛相对较低，地价与房价还有更多可操作的空间；其二，企业抗风险能力较强，在土地价格低位时进入，通过三至五年的运作，其盈利并不亚于一线城市。对于大型房地产商而言，可通过在二三线城市扩张规模、扩大影响，而且到二三线城市进行大规模开发，可发挥成本竞争的优势。
追逐利润向来是资本的本性。二、三线城市市场潜力大、房价上涨速度快、以及地价比一线城市便宜等优势，对“逐利而居”的资本有着巨大吸引力。而且，二三线城市基数较低，消费水平不高，近年来，其经济水平的不断提高，但是房价总体水平与经济增长速度之间还存在一定的差距。因此，业内人士预测，二、三线城市存在巨大的市场潜力和获利空间。
理性抢滩，转战二三线城市
城市化进程的加快，无疑给房地产商进军二三线城市创造了更好的机会。刘波在接受记者采访时指出：二三线城市正值旧城改造、商圈再造时期，此时的开发商进入，实际上是在再造一个城市，将关系到长久的将来。因此二三线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发。
业内专家认为，以前区域经济发展模式被定义为：以大城市和大城市群带动中国城市化进程为主的模式，“十一五规划”以后将逐步从原来的区域发展模式中走出来，向以中小城市带动中国城镇化进程的模式转变。
这一点将对中国城市(镇)化进程和房地产的发展发生重大影响。
而从政策及一、二线城市分化情况来看，中小城市的真实价值及潜在优势已逐渐被挖掘出来，未来区域经济发展模式主要以中小城市带动区域经济发展，其城镇发展核心及主体为中小城市。在新一轮的经济增长过程中，起推动器作用的不再是一线城市，而是那些二线城市，目前一大批二线城市的经济增长率已经快于北京、上海、广州等一线城市。
尽管东部沿海地区的大型城市的经济总量仍高于大部分二线城市，但其带动全国经济发展的龙头作用已逐渐降低，中西部和东北部等原先落后的一些地区后来居上，这些带动经济的巨大引擎在发展中曾经遭遇严重的两极分化，经济增长速度可能封顶。增速的逐渐趋缓，也正是其逐渐成熟、市场饱满的标志。正是这个原因，才带来了大批二三线城市的发展机会。
随着二、三线城市的房地产市场收益率逐渐升高，甚至已经高于上海等大城市，各类社会资本加速流向二、三线城市地产市场。从长期来看，二、三线城市能够容纳较多的房地产投资。在调控政策趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，地产投资转向二、三线中心城市，都是合理的选择。
同时，随着城市实力的增长，周边县市人口不断涌入，二三线城市房地产的自住性需求大大增长，还有一些外地商人看中了这些城市的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求也在不断增加。相比于一线城市因房价过高带来的需求相对回落，它的潜在市场庞大，各类需求较一线城市更为突出。
开发商转战二三线城市，同样是市场竞争的结果。开发商“大鱼吃小鱼”不可避免，房价经过两年多的调控洗礼，开发商也开始趋于成熟和理性，市场的洗牌和整合也在加速进行，未来的宏观调控，对中小开发企业的影响可能要大于规模型、品牌型开发企业，一些中小开发商企业由于土地、资金的压力而选择转型或退出市场已不可避免，而一些大的开发企业的调整、扩张、大鱼吃小鱼也是市场竞争的必然结果。二三线城市开发潜力吸引一些中小开发企业去开发。二三线城市的市场远未饱和，房地产开发还有很大的空间，企业面临的市场风险、政策、金融等风险，相较于在一线城市而言，要小得多。
从行业发展态势看，每个行业在发展初期都存在着较大的利润空间，这也是该行业发展的动力所在。随着政策和资金流向的引导，市场竞争必将日趋激烈，一些在一、二线城市不能适应竞争形势的企业，必将把战场向二、三线城市转移，这些企业战略转移的结果，自然带来当地产品升级和服务升级，这也是市场发展的必然趋势。
对于开发商的品牌塑造及长远发展，二三线城市提供了绝好的机会。“现在一线城市的市场回报率只有7%至8%，而二线城市可达到30%左右，与一线城市刚发展起来的水平相当。”可以说，二三线城市给开发商提供了一条战略退路，但前景是否一片光明，仍是未卜之事。
大浪淘沙，何处续风骚？
二三线城市的消费市场还处在懵懂之期，城市化在持续地发展中，暗藏巨大的市场潜力。城市规划刚刚起步，城市CBD规划离不开大开发商的支持。而二三线城市的当地开发商竞争实力欠佳，房地产产品品质与一线城市有差距。二三线城市运作有待规范，产品从设计到成品质量都存在诸多不足，对开发经验丰富、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程序化的房地产公司而言，无异于天赐良机。与开发业相伴相生的经纪以及物业等相关服务企业作为开发商的战略合作伙伴借机进入二三线城市，从而给城市注入新的专业活力，促进市场成熟规范。
但与一线城市相比，二三线城市毕竟是一个截然不同的市场背景，暗含其中的风险也不容忽视。当地市场的接受度、营销差异、消费习惯以及非市场因素的干扰等，都可能成为进军中的困难。例如，概念营销在许多一线城市大行其道，但在二线城市，特别是浙江一带商业气息较重的城市效益非常低。现房销售、口碑宣传的市场冲击力远远大于概念炒作。而在很多三线城市，民众住房以自建房为主，商品房的推广时间不长，许多营销手法面临失效的风险。
业内专家提议，在企业进军二三线城市的时候，需要充分了解当地的情况，对市场自身成长能力进行综合评价，分析城市内不同物业类型房地产市场的投资环境，包括房地产发展过程中所依赖和逐步形成的经济环境，城市整体为房地产市场所提供的发育空间，城市经济总量，房地产市场规模及活跃程度等因素。
此外，不排除一些非市场因素干扰市场运作，例如土地交易环节的透明度与否，公共关系的强弱。培育一个市场、维护好一个城市的各界公共关系不是一朝一夕的，开发商只有安下心来，从长计议，才能将一个区域市场要做足做好。特别是在市场不规范时，企业的开发理念、管理成熟度等就至关重要。
就全国整体房地产市场而言，房地产企业走向规模化、连锁化、专业化、品牌化是大势所趋。二三线市场也难撼此势。二三线城市房地产市场势必随着开发商的纷拥而至，在开发理念、经营模式、产品质量得到质的提高。尤其是资金实力雄厚、品牌美誉度良好的企业进驻能帮助规范当地的房地产市场，提升整个市场的水平。
但是二三线城市同样不能回避投资客虎视眈眈的目光。这些羽翼未丰的城市，是否将复制一线城市房地产走过的路？二三线城市房价的全面上涨让人不得不忧心忡忡。
记者手记：盛世危言谁的城市？
不少业内专家分析，二三线城市房价全面上涨与我国城市化的快速推进密切相关。每年都有大量农民向城市转移，到城市就业，而二三线城市是承接农村劳动力转移的主要渠道，这对中小型城市房价上涨亦有不可忽视的推动作用。
在中小城市，民众的收入来源多数集中于工业与农业生产，在目前工业化程度不足与工业化水平不高的条件下，房价过早过快上涨，提前透支民众未来的收入。这一透支经济行为遗留的往往不仅仅是房产闲置现象，最终，必将导致相当部分农民工被挡在城市之外，进不了城，城市化进程因此而受到很大影响。
如果我们以未来的眼光来评判现在的时刻，在2050年回望2007年当下中国，“城市大跃进”式的房地产建设将留下什么是个巨大的问号：是GDP的一些贡献值？还是开发商的利润？还是几十年挥之不去的遗憾？
短短几年时间，造城运动从一线城市蔓延至二、三线城市，速度之快，势头之猛，实为罕见。巍峨壮观的城市建筑物、气势恢宏的广场、繁华的街区，城市化通过开发商骑乘的资本之马不断开疆拓土，尘土激扬，所到之处，房价飞涨。
房价不断在屋顶上跳高，宏观调控殚精竭虑却无济于事。开发商美其名曰：城市化进程势不可挡。城市化是一个无可回避的议题。但是，我们的经济真的可以支撑起这日行千里的城市化了吗？
工业化推动农村人口进入城市从事非农产业从而推动城市化。可见，代表城市经济实力的工业产业才是城市化的根本。城市化不仅仅单纯地表现为高楼林立的城市环境，更不止于农民进城，它意味着国民经济增长模式、国民生活形态和意识的重大转变。
如果深入到城市经济结构的具体组成部分，将遗憾地发现，城市化的固定资产投资比重中，真正用于生产与流通领域的固定资产投资是微乎其微的，而这其中的工业化投资项目更是屈指可数！严格地讲，房地产业也只是社会经济的服务型配套产业，建立在第一二产业发展和居民收入水平提高的基础上的，但在国内的房地产，堪称城镇化的标志。中国在还没有完成工业化的使命时便迫不及待的推进城市化进程，本末倒置，危机悄然潜伏。
参照世界发达国家发展史，工业化初期无一例外都是低房价时期，曾经的亚洲四小龙如此，曾经的欧洲强国也是如此。历史留鉴，低房价在推进工业化和城市化的进程中功不可没。过犹不及，欲速不达，在还没有完成工业化，城市化刚刚起步时，猛地拉高房价其实是在断送中国经济和社会发展的前程。
城市化建设，如果成了轮番上演拆迁与建设的工地游戏和富人阶层的名利场，那么民众的位置在那里？如果，普通民众这样自然而然地被城市放弃了。那么不得不问，城市是谁的？
城市不是官员的，更不是开发商的。一言以蔽之，是市民的。
从城市化的游戏规则来看，无法去指责某一个阶层或群体，每个人都可以从利益的角度去看城市化。但是，如果城市化只剩下官方和开发商两方博弈，其最终演变成权与钱的“二人转”绝不是危言耸听。
