都市综合体·城市价值与未来
——都市综合体系列论坛长沙开讲
地产价值与城市未来，在这两者之间，存在一些历久弥新的法则。无论文化气质或是城市影响，在这种种规律法则的作用下，因为地产价值的逐级发掘，城市未来得以重塑。例如都市综合体对于城市未来的复合效应。
无论深圳或是长沙，无论北京或在上海，乃至更为广阔的城市空间中，都市综合体都以一种“集大成”之作的形式存在，这不仅仅是一种地产形态、商业模式的重合，更在高度集约城市资源的基础上，由此产生了一种全新的巨大能量。“都市综合体实际上是一种经济现象。”一位知名经济学家如此评价，而这样的巨大价值，如此的宏伟能量，是每一座处于城市化上升通道中的城市，都渴望和必需的。
三湘大地，千年长沙，一座《三国演义》中因黄忠大战关云长而闻名的古都，又是一座因为“超女快男”而响彻中国的现代城邦，在如此一个集结古典与现代于一身的人杰地灵之所，城市价值正在因为都市综合体的到来，而逐级井喷。
因为都市综合体，一种城市经济现象即将孕育而生；因为都市综合体，一种影响城市未来的地产理念即将广为传播；因为都市综合体，一种整合城市古典与现代多重文明的价值方式即将震撼登场；因为都市综合体，一种深刻升华的城市人新型生活方式也将应运而成……
10月26日，湖南长沙喜来登大酒店，以“建筑城市价值与未来”的名义，在都市综合体的巨大效应中，一场关于都市综合体与城市价值未来的思想盛宴，正在展开。专家参与，政府支持，媒体推动，200多位开发商代表到场，大家共同关注，共同探讨着都市综合体将给城市创造的未来。
三种力量的博奕
—潇湘晨报副社长龙博
一个城市的房地产已经成为了最能牵动每个人的真正问题。面对这个问题，从表面上看，也许它只是一个房地产行业的问题，但是我们真正的从行业的深处，可以发现房产的问题其实对于中国来讲，是一个超越世界上任何一个国家的一个城市化的问题。
中国的城市化的速度是前无古人的。那么，在巨大的城市化的背景之下，在巨大的城市化的形象进度之中，我们似乎可以依稀地看到三种力量在这里博弈，在这里构筑，在这里寻求和谐。第一种力量可能是政府政策的力量；第二种力量可能是来自行业资本的力量；第三种力量我以为应该是来自大众民间的购买力的力量。因为，没有购买力的支撑，任何的力量都会显得苍白无力。那么，正是因为这三种力量在博弈，在寻求和谐，也许就带来了诸多的问题。
究竟房地产如何发展？房地产从一个单纯的产品，从一个满足基本的居住功能的产品，它在城市进程中，和城市化的发展中，究竟它的地位是尴尬？是前瞻还是引领？所以，这一次论坛，我想有来自各个行业、各个院系、各大资本联合体的众多思想在这里交流。
深圳市德思勤投资有限公司董事长龙固新：
大规模开发的核心点
中国房地产发展十多年，包括深圳、广州、上海、北京、长沙，郊区的大型项目，包括新区的项目都存在什么问题？没有配套。从2005年开始，几乎全国大的项目的拍卖都在大的开发商手里，以长沙湘江北的北辰为例，92个亿的开发不仅仅是建房子，还要建大的配套设施，这是从企业的角度。
第三从政府的角度，政府现在根本不欢迎普通的盖房子的开发商，但是，他们需要给这个城市带来产业、就业和税收的开发商。
我们可以得出一个结论，未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，而区域开发的核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店一系列的配套问题。就是说主流模式是区域开发，开发模式的核心点就是都市综合体，包括郊区的大型都市综合体，也包括城区部分。
香港经过金融风暴后，能留下的企业不是只顾开发的企业，一定是有综合体、有现金流的企业。从2003年开始，德思勤就对大的综合区域进行研究，大的区域、旧的码头怎么开发，怎样成为新的CBD或者金融中心，再对15个外综合体和13个内综合体进行研究。
所以我们认为，当深圳的土地已经到了发展的极限了，那么真正能成为深圳房地产发展的主流的应该是像卓越做的世纪城，我们做的地铁城等十大综合性项目。
《深圳商报》广告部总经理胡晓俊：
综合体催生城市繁荣
今天在长沙讨论“建筑城市价值与未来”—都市综合体论坛之长沙站是深圳商报的第三个论坛。作为市委市政府的重要党报，也作为全国报业集团的十强之一，也作为在中国改革开放前沿的特区，我们关注都市综合体，关注房地产，可以说在全国应该是最前面的。
运营商对城市的贡献是非常大的，他们在追求最大利润的同时，也给城市建筑带来了繁荣。深圳商报最早开辟了房地产专版，我们慢慢发现整个城市的变化。我们作为以经济文化为主的传媒，德思勤与我们合作就是为了把城市化的进程和发展，包括都市综合体的未来走势和目标传递给大家。第一个论坛的时候，深圳正在建设都市综合体和未来准备开发都市综合体的开发商都参加了这次论坛。在秋交会的时候，全国有更多的发展商参加了都市综合体的论坛。
从媒体的角度来讲，社会怎么达到和谐？怎么节能？都是我们报道的一种视角。参加这种论坛，我们不是专家，是记录的人，是传播人。房地产问题和老百姓生活、居住息息相关。我们作为媒体，和潇湘晨报作为战略伙伴在这里主办这个活动，是想通过新闻传媒为社会、为老百姓传递更多业界的声音。
长沙天健房地产开发有限公司袁平博士：
让城市价值复合化
每个城市功能要素既有一定的独立性，又相互依存，相互补充。我们认为建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店等通过不同的功能空间进行有机地组合，通过一组建筑来完成。但是我们认为都市综合体是更具备完整的街区特点，是项城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
同时，都市综合体的价值体现在特殊的功能复合性。它集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，对这个城市的未来具有很重要的成长性。第一、高可达性、便利性。第二、高密度、集约性。第三、整体统一性。第四、功能符合性。第五、土地使用均衡性。第六、空间连续性。第七、内部与外部联系完整性。第八、巨大的社会效应。第九、高升值前景。此外，都市综合体是一个价值平台。
随着综合体项目的开发，把各个项目都集中在一起，各个项目之间人流是汇集的。
我们相信，都市综合体是未来地产开发的主流模式，因其对于区域经济的标识性与强化作用越来越显著，其二，都市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市与区域的个性形象。其三，都市综合体所聚合的功能将越来越细分具有多样性。其四，都市综合体将越来越以可持续的发展战略，集聚最具前瞻性的规划与策划理念、最先进的工艺技术和高科技手段，引领城市与区域的发展。天健芙蓉盛世是在市中心区域，规模比较大，90万平米，是由住宅、商业组成的都市综合体。分三期开盘，第一期以住宅为主，第二期是商贸区，第三期是商贸加住宅。这样整个区域吃喝玩乐基本上都全了。
中建国际（深圳）设计顾问有限公司公共建筑事业部总经理庄葵：
各种新技术综合应用场所
都市综合体融合多种城市功能，具有较强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏，是城市与区域最繁华的中心。
从设计者的角度理解，都市综合体是高密度、高复合、高技术的，是各种新技术综合应用的场所。中国建设都市综合体是刚刚起步的阶段，建筑设计公司获取的相关经验非常有限。从建筑设计的角度看，我们离不开商业的运作和策划，建筑师的作用是要去理解商业地产当中多种复杂功能的结合，建筑师同时必须具备创造的能力，要去创造不同的空间。任何成功的项目一定得满足这个城市和这个区域的要求。
长沙市规划管理局建筑规划处处长易为平：
代表城市资源集约发展之路
建筑就象细胞一样，细胞是构成生物的最基本的单位，建筑也是构成城市的基本单位。而都市综合体这样一个广义的建筑概念，远远超出了一般建筑的定义范围。都市综合体是建筑向城市空间的延伸，是城市功能的完善和补充，是城市发展项目由小、散、独立经营向集约土地、集约经营、集约资源发展的必然之路，是构建和谐社会的重要物质基础，是城市发展中的一大进步。
规划是城市发展的引导者，是城市公共利益的代表者，政府对城市开发的综合配套，有直接责任。公共设施是政府重点控制建设的重要目标，有了这些保障才可能使城市具有生命力，才可能构建健康和活跃的房地产市场，这一切都离不开政府，具体来说是规划部门的科学、完善的政策性引导和技术性的管理。同时，也离不开发展商的财力、物力和智慧。我们的发展商在城市发展中做大做强，相信我们的开发投资商在构建都市综合体这样一种具有代表性的发展方向项目的时候，会有更大的发展空间和舞台，同时也会具有更多的社会责任。
湖南中信控股有限公司总经理助理刘恒铭：
做区域性的开发和经营
做商业项目我们经验是，第一要有资金；第二要有非常好的商业管理、运营团队。所谓的“放水养鱼”，就是前三年时间有可能会亏损，从资金等各方面要对商铺有支撑，这样才能够通过我们的运营，能够把整个商业价值体现出来。紧凑型城市是必然的产物，其根本就是最大限度的利用城市的有限存量空间，强调土地的混合使用，有意识地把居住和工作的单元拼合在一块，从而减少公共配套和公共服务的成本，能够使这个城市变成居住成本、通行成本等各种成本非常低的，这跟党和政府所倡导的方向是一致的。所以，对我们来讲的话，我们强调做区域性的开发和经营，它实际上是把房地产整个的开发链全部包括进去了，第一我们要做土地的开发，第二要做房产的开发，第三要做资产的运营。
长沙愿景房地产开发有限公司常务副总经理陈岗：
实现资金的互相融合
房地产经过变迁，从城市到郊区，郊区再到城市，于是有了更高的要求，要能运用一块地解决最基本的问题。综合体要创造综合效益，要引进业态实现综合效益的转换。能把大家的力量集合在一起的话，就能够有和大公司抗衡的条件。
从长远发展来说，要联合，要实现资金的互相融合，保证基本的投资。我们的海外资金比较少，跟国内的资金对接会比较多。
恒基中国地产有限公司林德庄：
综合体开发缺少管理与人才
在综合体内部要把握好跟酒店、写字楼、商场的业态共融关系；在开发上，要把握好短期收益和长期收益、短期风险和长期风险；在规划上，要配合政府的规划。考虑到综合体的开发在中国提出来不久，预计未来综合体的发展缺乏两方面支撑，一是管理，二是人才。因为每个人才可能偏向于某方面的优势，现在同时具备教育、视野、思想方法角度和精力等优势的人很少。
湖南大学建筑学院院长、博士生导师魏春雨：
勿让综合体成“混合体”
如果按照我们现在定义的城市综合体来讲，现在数量上好象是有点超量了，真正的城市综合体有一个很重要的因素，其实它的城市性决定了它跟我们的经济发展，跟政策是息息相关的。城市综合体最早产生在上世纪60年代的日本。城市综合体绝对是政府主导的开发行为，而不是简单的房地产的单面层次的行为，而开发商更多的是考虑开发局部的区域化的利益，所以，城市综合体引入中国很多时候只改了一个字，叫做“城市混合体”。
城市综合体在日本产生的时候，它伴随了一个概念，是交通枢纽。它不单是购物，是轻轨、地铁、公交于一体的交通枢纽。中央CBD是以中央商业中心配套的综合体，再下来是完全由商业中心配套的综合体，在我们国家更多的是居住区，或者是城市改扩建产生出来的综合体，类型不一样，处理的方法可能有所不同。
目前，长沙都市综合体的实践，有几个问题：第一是政府主导性不够，把责任交给了开发商，责任很大。而且多中心的叠合，纽约中心区等很多大型的综合体，都是城市政府行为。所以，这是长沙面临的第一个大问题。第二个问题是类型区别，上面是楼盘，下面是商业。第三个问题是交通商业混杂，所以叫做“城市混合体”。比如，办公空间和居住空间原来是单纯的空间，但是综合体建好后，可能会出现很多LOFT空间，还有很多功能异化的空间。政府一定要引导，包括在政策上要有各方面的支持，这是责无旁贷的，第二个责任就是不能考虑短期的效益。
湖南大学教授、哥伦比亚大学人类居住中心研究员杨建觉博士：
建造小型都市综合体
都市综合体是城市发展到一定规模和阶段的必然产物，中西方城市莫过如此，综合体综合到什么程度，靠什么内容来支撑，它将引导非常态的都市生活。都市综合体在唯美的发展，高潮在上世纪80、90年代达到顶峰，随后出现了批判之声。都市综合体的经济效益、政治效益如何，单单从人居生活和环境的角度来说，都市综合体把车流和人流在超短时间内高度集聚起来，算不算理想的人居模式？其次，西方都市学家和社会学家认为，其都市综合体涉及到交流、能源、管理、消防、人防、犯罪、污染等多方面的问题，看似更密集的人与人的居住、交往，很容易带来人与人之间的生疏和冷漠。再者，以SHOPPINGMALL为主的商业综合体，更麻烦的是在过多过乱的城市综合体导致了数百年街道生活的衰败。
俗话说“热了一个点，冷了一个城市”。如果少数几个城市都市综合体还可以接受，一窝蜂的都市综合体给城市带来的可能是破坏性的、致命性的都市综合者。这种反思引起我们的警觉，当代都市综合体如何打造？我毫不怀疑，众多的投资商、运营商热衷于都市综合体，必然是有时代的必然性。要在短时间创造精品化、密集化，满足时代的所有需求，我也确信都市综合体有城市运营价值和城市景观价值。
长沙要建设都市综合体要关注两方面的问题。第一，都市综合体节能问题。我没有高见，但是我期待社会来解决这个问题。第二，怎样把众多在短时间内高度聚居过程变得富有趣味和情感，而不是冷漠和泛泛。我认为在都市综合体里一定要有让美妙生活故事发生的空间，“大盘时代，小街生活”就是这个意思。如果能从人和人交往情感层面来做，我相信今天的讨论会将会更加的有意义。能够带给这个历史文化名城持久的魅力，而不是后续的麻烦。
