大亚湾楼市过份依赖深圳客户、产品定位偏于投资型、变相内部认购收会员费、已入伙楼盘入住率不高等引起了很多人的好奇。11月3日，记者走访了大亚湾的菩提园、美岸栖庭、听涛雅苑、新天名城、熊猫国际和东部石化城，考察周边环境，与售楼人员、看楼团亲密接触。

   业内人士分析认为，惠州大亚湾楼市泡沫正被继续放大，面临生死时速的考验。当泡沫发生时，掩盖泡沫的最好方法就是制造更大的泡沫，以掩盖更小的泡沫。这是目前焦躁、不安、冒进的大亚湾地产商正试图用以掩盖心虚的“自我安慰”手段。

　　销售对象过度依赖深圳客户

   记者调查发现，不断涌进大亚湾楼盘现场的客户中有90%都来自深圳，很少能够见到惠州本地人的踪影。有人担心，如果哪一天深圳人投资热情冷却下来了，大亚湾地产马上就会瘫痪。

   记者在大亚湾听涛雅苑售楼现场看到，不断地有深圳过来的大巴、面包车或者小车。尽管，建筑主体施工还刚开始，而且进展缓慢；但是，临时的销售处、样板间却门庭若市，热情澎湃，同时售楼处门前停着尽一色的粤B车。售楼工作人员告诉记者，听涛雅苑的销售队伍共分12个组，其中11个组分布在深圳各区只有宝安暂时没有组队人员，他们集中在人口密集的地方发放广告单吸引客户，并在每个区都安排了车把深圳人源源不断地拉到项目现场；而只有一个组留在大亚湾本地。

   实际上，记者10月27日、11月2日也先后去到美岸栖庭，同样发现停在售楼处门口的小车全是粤B；离听涛雅苑很近的新天名城建筑主题进展到四五层，售楼处前不久刚开放，目前并没有在深圳进行大规模推广，因而上门客户很少，偶尔有人上门，一定是从听涛雅苑那边顺便过来看的深圳客户。

   惠州人在大亚湾的楼盘真是“绝迹”了，一位大亚湾开发商老总如是感慨。实际上，据调查了解到，美岸栖庭自9月23日开盘以来前后推出两批单位中80%是深圳客户购买了。无独有偶，9月23日，深圳珠江地产开发位于大亚湾的珠江东岸纯别墅在深圳举行产品推荐会，当天第一批153套别墅全部被登记。据珠江地产内部人士透露，珠江东岸选择在10月1日深圳秋交会现场开盘，由于销售火爆临时还多推了60套左右的单位。

   深圳人疯了！坊间流传的说法是：“深圳人以前不后悔，不过近来后悔了。如果有10个人后悔，那一定有5个人后悔没有买房子，5个人后悔没有买股票、基金。不过买股票、基金风险比较大，所有后来有10个人都后悔没有买房子”。因而，利用价差套利成了弥补后悔的最好良药。

　　变相内部认购引起客户不满

   尽管，2006年7月6日起就开始实施的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定，不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。 但是，政策总是防不胜防，变相内部认购“办理贵宾卡”、“签证”等手段层出不穷。前一段时间，深圳、重庆等很多城市的变相内部认购经媒体曝光已经全面叫停。
           
   然后，大亚湾几乎所有的楼盘都在大肆办“会员卡”，吸收社会资金。记者在听涛雅苑售楼处发现，工作人员给客户介绍完小区规划、样板房、周边配套后，就要求客户办会员卡，金卡交两万块，银卡交一万块。据调查，听涛雅苑自8月开始就开始办理会员卡，不断吸收会员与资金，那时项目才刚开始动工。记者现场目击到的情况是，听涛雅苑销售人员部分领导与下属，全面出动说服客服。同样，记者在新天名城调查的情况也如出一辙，也得凭一万块才能入会。

   尽管，有部分人办理了会员卡交了钱，开发商也一再承诺也可以随时退会保证会费全部退还。但是，由于大亚湾开发商过早地吸收社会资金、施工缓慢又加上工程变数太多等因素，大部分客户觉得风险太大，万一开发商捐款逃跑怎么办。尤其，一部分客户意识到开发商有夸大楼盘优势，比如听涛雅苑广告单上出现的“听涛”、“望海”，而事实上楼盘周边只是一片荒芜的规划中黄土地。这样，一部分客户的担心就更厉害了，觉得这样的楼盘说烂尾就可能烂尾了。

   投资大亚湾楼市的确是投资未来，但同时也是一场心惊肉跳的赌博。这是对眼光的考验，更是对心脏的考验。

　　大亚湾离居家时代还有多远
    
    尽管，大亚湾产业对人口的聚集效应被无限放大、深惠沿海高速开通刺激一小时生活圈等利好消息被不断重复。但是，事实上的大亚湾目前以及今后相当长一定时间内不会是适合居住的地方，也不会有成熟的居住群体。

   记者调查到，大亚湾西区的菩提园紧邻惠丰城、华南国家建材市场和熊猫国际，自身品质也相当好，园林配套设施目前比美岸栖庭、听涛雅苑都有优势,适合于本地事业有成、年级中等偏上的人家庭居住。但是，很多深圳客户过去一看就直摇头不适合投资，尽管该开发商在深圳媒体做了不少推广，但是收效甚微。11月2日，该楼盘就在深圳媒体显著位置做了广告征集看楼者，不过第二天随看楼车从深圳过去的就一个人，这唯一的一个人就是记者本人。

   究其原因，就是因为菩提园都是大户型，目前在售单位都在200平方米以上，投资客觉得很难转手或者出租。而大亚湾目前开发的楼盘大部分都是小户型楼盘，其中以听涛雅苑最为典型，以19、29、33平方米的户型为主，首付2万余元，月供400余元即可。这对深圳投资客来说等于把鸡蛋放在不同的篮子里分散风险，另外一个侧面也暗示着开发商、投资客共同对大亚湾未来的不确定性预见。实际上，尽管，大亚湾的楼价不断被推高，从之前2000年到2006年上半年的1500-2500之间徘徊，上升到目前的4500左右的均价，比如熊猫国际2005年的均价在2300元/平方米，而目前的二手楼已经到了5000元/平方米。但是，据创辉租售的工作人员告诉记者，目前熊猫国际的入住率不到30%，缺乏真实居住需求支撑。

   记者发现一个有趣的现象是，大亚湾不少楼盘拿自己的卖点与深圳的楼盘做对比，比如大亚湾的香蜜湖、大亚湾的福田CBD，甚至说大亚湾目前的楼市就是宝安中心区2004年的楼市。不可否认，从均价以及户型来看两者的确很相似，据相关资料显示2004年10月宝安的楼市均价为4427元/平方米，而且以小户型为主；目前大亚湾的美岸栖庭均价为4980元/平方米，听涛雅苑预计为4000-4500元/平方米、新天名城预计为4400元/平方米、德州城为4300元/平方米、菩提园为4800元/平方米。

   但是，很多开发商只看到表面的供给相似，而没有看到需求方面的因素。宝安的楼市都是靠深圳人在消化，不是靠外地人。最关键的一点是，深圳的工业已经发展了20多年了，赶上了大好机遇。一次是上世纪80年代初发生的亚洲四小龙的劳动密集型产业的转移。另一次是21世纪初，发达国家已经成熟的技术密集、资本密集产业的大规模转移。因而，大亚湾与宝安完全不在一个起点上。